La crisis financiera internacional que sufrimos globalmente hace diez años debido a la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos, combinada con su modelo de hipotecas subprime, dejó muchas enseñanzas, pero eso no evitará que se repita la historia, destacó Andreas J. Zehnder, presidente de la International Union for Housing, en entrevista exclusiva con Real Estate Market & Lifestyle.

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La crisis financiera internacional que sufrimos globalmente hace diez años debido a la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos, combinada con su modelo de hipotecas subprime, dejó muchas enseñanzas, pero eso no evitará que se repita la historia, destacó Andreas J. Zehnder, presidente de la International Union for Housing, en entrevista exclusiva con Real Estate Market & Lifestyle.

Gisselle Morán (GM), Directora General de Real Estate Market & Lifestyle: ¿Debemos preocuparnos por nuevas burbujas inmobiliarias?

Andreas J. Zehnder (AZ), presidente de la International Union for Housing: La pregunta que nos debemos hacer es cómo podemos evitar una nueva burbuja. Los precios de la vivienda están aumentando, pero ese no es el problema; el monto del préstamo por parte del banco también lo hace. Esta combinación crea una burbuja.

En Alemania no tenemos burbujas; observamos precios de vivienda en aumento, pero la cantidad que se presta no crece de igual forma. Sin embargo, en Estados Unidos y en algunos otros países, no estoy seguro de que no experimentarán otra situación similar en los próximos cinco a diez años. Tal vez veremos la misma historia de 2008. Los políticos no se dedican precisamente a aprender.

 

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En los países en vías de desarrollo, hay un mercado bancario emergente.

 

GM: ¿Cuáles son las lecciones de la crisis financiera internacional de hace una década?

AZ: El mundo aprendió mucho de eso. La pregunta es: ¿qué aprendieron los estadounidenses de esa crisis? Miro a mis colegas en Washington de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, y muchas veces tengo la sensación de que no aprendieron mucho, porque está empezando a suceder lo mismo: cero pagos iniciales y nada de capital. Sin arriesgar nada. Ese es un método incorrecto. Tenemos regulaciones más estrictas en el mercado de financiamiento de vivienda en todo el mundo. Se hicieron muchas cosas, pero aún existe el problema de las burbujas, no solo en Estados Unidos, sino también en otros países, y estas también se presentan en el sistema financiero.

 

GM: ¿Qué novedades hay a nivel internacional en el financiamiento a la vivienda?

AZ: No creo que sea una nueva tendencia, pero cuando observamos a otros países, vemos que se está regresando la idea de las organizaciones mutuas. Especialmente en los países en desarrollo, hemos notado un mercado bancario emergente. Creo que las organizaciones regresarán porque en otros tiempos había grupos de personas con ideas afines que querían construir una casa, pero no tenían banco. Es cuando un grupo de diez personas se reunen y así la inician. Esa es la idea en los países en desarrollo. No es nuevo, es una modalidad que está regresando.

 

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GM: ¿Qué modelo internacional le parece el más completo?

AZ: Es una pregunta difícil, porque los modelos de financiamiento dependen de la economía de cada país. Podría haber un modelo que se ajusta perfectamente a la economía de un Estado, pero crearía problemas en la economía de otro. Creo que hay que considerar las circunstancias sociales y políticas, y qué tan perfecto es el sistema legal, porque éste es importante cuando se trata de una ejecución hipotecaria. No podría decir que hay un solo modelo.

Tienes que estudiar cada país y comprender la mentalidad de las personas. Por ejemplo, cuando vas a Estados Unidos y le dices a la gente “tienes que ahorrar”, ellos dicen: “Estás loco, no tengo por qué ahorrar, obtengo todo el dinero del banco”.

En relación a la crisis de 2008, la Organización de las Naciones Unidas (ONU) me otorgó un premio tras un debate, en una mesa redonda, con un corresponsal del Wall Street Journal. Le dije: “sabes, el problema podría ser que en Estados Unidos las personas no tienen la capacidad de ahorrar, ni la mentalidad, entre otros temas”. Él dijo “¿qué quieres decir?” “Sí, tienes que ahorrar dinero” “¿Por cuánto tiempo?” Le dije: “Depende; unos cinco o seis años.” “¿Quieres decir que tengo que ahorrar cinco o seis años para una casa?” Para entonces, la discusión había terminado.

En la vieja Europa es diferente. En Francia ahorran; también lo hacen en Austria, Alemania, Bélgica, e incluso, el Reino Unido tiene una mentalidad así. En Italia lo hacen, pero no en el banco, sino debajo de la almohada porque no confían en éste. Pero Estados Unidos no ahorra. No tienen esa mentalidad.

El sistema debe contener ahorros. Eso es importante tal vez hablando únicamente de personas de bajos y medianos ingresos. Y luego, en torno a los ahorros, hay diferentes técnicas que se pueden utilizar para financiar una casa. Puedes agregar una hipoteca a los ahorros, etc. Lo fundamental para todos es el ahorro. Ese es el punto clave.

Luego vas a algunos países en América del Sur, Argentina, por ejemplo, con altas tasas de inflación, y no puedes recomendar ahorros. Depende de la economía. Cuando tienen una inflación de dos dígitos y les decimos que tienen que ahorrar, ellos dirán que estamos locos. Mañana tendrán menos, así que no tiene sentido. Tienes que evaluar la situación económica y luego puedes decir que este es el sistema perfecto o que se ajusta mejor a este sistema o a esta situación.

El procedimiento de ejecución hipotecaria toma tres, cuatro o cinco años; es imposible para un banco esperar tanto tiempo para recuperar su garantía. Debe haber algo al menos durante unos pocos meses. De lo contrario, no es posible que el banco preste dinero.

 

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GM: ¿Cuál es el papel que juegan los gobiernos en el financiamiento de la vivienda, qué modelos son los más sobresalientes?

AZ: Tenemos buenos y malos ejemplos. Ya mencioné el mal ejemplo de Estados Unidos, porque el gobierno está a favor de estos préstamos de alto riesgo y ya se vieron los resultados.

Un buen ejemplo es cuando el gobierno puede ayudar a las personas con ingresos que, con cierto apoyo, son suficientes para que puedan, después de un tiempo, financiar su propia casa. Creo que la tarea difícil para un gobierno es encontrar algún tipo de sistema de subsidio para estas personas, de modo que pueda apoyarlas para alcanzar su objetivo. Este gobierno también está de acuerdo en apoyar a las personas que se encuentran en el campo de la vivienda social: las personas de bajos recursos. En cada sociedad encuentras un 10, 15, 20% de personas que nunca pueden comprar una casa.

Entonces ese es el papel del gobierno: apoyarlos. Para hacerlo, deben crear viviendas sociales. Pero, por otro lado, cuando apoyan a las personas que son más o menos capaces de financiar una casa, entonces quedan fuera del sistema porque al gobierno ya no le importa. La gran pregunta es cómo el gobierno puede lograrlo. ¿Pueden subsidiar el periodo de ahorro? ¿Pueden subsidiar los préstamos para que así subsidien la tasa de interés? Tenemos deducibilidad de la tasa de interés, y ¿cuál es la mejor manera según mi experiencia?

La mejor manera es por medio de los ahorros. No porque esté a favor de los ahorros, sino porque es menos costoso para el gobierno, porque entonces hay deducción de impuestos; es por esto que el individuo que tiene un mayor ingreso obtiene más del sistema porque comprará una casa mucho más cara, y por este precio tiene un préstamo más alto y puede deducir más. Y las personas de bajos ingresos solo tienen una ventaja limitada, de acuerdo con mi entendimiento y mi experiencia: el ahorro.

 

Países de la Unión Europea tienen una cultura del ahorro, a diferencia de Norteamérica.

 

GM: ¿Habrá esquemas internacionales que se pueden recomendar para México?

AZ: Aquí tienen un importante instrumento que es el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), y según entiendo, es para el sector formal. Lo que deben hacer es buscar algo para la población informal. Creo que un sistema de ahorro como el nuestro en Alemania debe ser un plan de ahorro que se adapte muy bien como complemento del Instituto. Por supuesto que algunas pre-condiciones son necesarias.

Sí tienen una mentalidad de ahorro en México —de acuerdo a las cifras que tengo— de 15 a 20% es su tasa de ahorro. El problema con esta tasa  —que es promedio— es que proviene principalmente de las personas de altos ingresos. Lo que necesitan es alentar a las personas del grupo de bajos ingresos a ahorrar para que la puedan mejorar un poco.

 

GM: ¿Cuál es su opinión sobre el financiamiento de vivienda en México?

AZ: El sistema Infonavit, que no es el único (creo que Singapur tiene un sistema similar en el que el empleador tiene que pagar cierta cantidad) es muy bueno. Existe un sistema de ejecución hipotecaria, que está perfecto, pero necesitan un sistema para la otra parte de la población.

 

GM: ¿Qué debe hacer México para incrementar la sustentabilidad en la vivienda nueva?

AZ: Conozco su sistema EcoCasa, que cuenta con el apoyo del programa Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Creo que la eficiencia energética y el financiamiento de la vivienda van de la mano. Por ejemplo, en Alemania, hay un alto porcentaje de energía que está dirigida a los hogares familiares, así que tenemos que reducirlo. Cuando se crea un nuevo sistema de financiamiento de viviendas, no solo debe haber subsidios para los ahorros, sino también algún tipo de apoyo o deducción fiscal para todo lo que hacemos en cuanto a la eficiencia energética. Tienen una gran ciudad aquí. Existe toda esta contaminación, y debe haber algo que se pueda hacer porque el cambio climático está ocurriendo y estamos sentados aquí sin hacer nada.

 

GM: ¿Cómo se puede incorporar a más personas en México al financiamiento para obtener vivienda?

AZ: Podemos proponer que se presente un sistema de ahorro y un sistema de préstamos, que es más o menos igual al que tenía Estados Unidos antes de la crisis, por lo que no es un sistema general. Ahorro y préstamos ya existían en América desde el final del siglo pasado. La gente tiene que ahorrar y luego obtener un préstamo adicional.

Se necesitan algunas reglamentaciones porque el cliente debe confiar en el sistema y para eso debe contar con reglamentos. Y, por supuesto, se debe pensar en cómo apoyar a esta familia que quiere construir su propia casa. Entonces, debe haber algún subsidio disponible para que el gobierno tenga que aprobarlo, y queremos alentar y apoyar a la gente, y por supuesto, los bancos tienen que aceptar este nuevo sistema. Tenemos Infonavit, pero tal vez hacer otro sistema. Pero este sistema —ya sea en Alemania o en Europa— tiene un componente social.

El componente social es interesante para el gobierno. Los inversionistas no son los que construyeron casas; son las familias quienes las hacen. Hay una diferencia. Nuestros clientes son familias, y el gobierno es especialmente responsable de las familias y no de los inversores.

 

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La Unión Internacional de Financiamiento de la Vivienda es una organización que fue fundada por integrantes de Estados Unidos, Gran Bretaña y Alemania en 1914.
Desde entonces, el organismo está comprometido a la causa de la vivienda asequible y sostenible. Celebraron su 100 aniversario en Múnich.

 

GM: ¿Cuáles son los desafíos personales que encuentra en el sector?

AZ: Mi desafío es convencer a la gente de que nuestro sistema es bueno. Es también mi deber ir a otros países para tratar de hablar con la gente y decir que no es necesario que tomen nuestro sistema al 100%, porque este país es diferente y porque este sistema es diferente, sino que tomen la idea y la discutan. Es importante que analicemos los resultados en otros países. Implementamos un sistema en el Bloque del Este y fue bastante exitoso porque no hay bancos reales. Comenzamos este sistema en un lienzo blanco y tuvimos éxito.   

 

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Texto Gisselle Morán

Foto: wallhere / pxhere / wallhere / F. AXEL CARRANZA / LUXURY HOLMES / pxhere