Urge convergencia de objetivos en el sector vivienda

Es lamentable pero debemos aceptarlo: hasta ahora no ha existido una convergencia de objetivos, intereses y programas entre todos los sectores que participan en el sector de la construcción y financiamiento de la vivienda, léase las autoridades a nivel federal, estatal o municipal, los desarrolladores, la banca comercial y de fomento, las sociedades financieras de objeto limitado (Sofoles) y muy probablemente los mismos ciudadanos, contribuyentes, clientes o acreditados finales.

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La sociedad en su conjunto debe atacar, además del tema de financiamiento, otras áreas de oportunidad tales como la seguridad jurídica, los títulos de suelo, la suficiencia de suelo para incorporar la nueva demanda, la venta de vivienda usada, el reciclaje de estructuras de edificios, los servicios públicos, los recursos, la infraestructura, el medio ambiente, entre otros.

En este sentido, es indispensable e imperativo que la planeación sectorial no se vea limitada a un rango de tiempo dictado por alternancias políticas y mantenga una sustentabilidad en todos los criterios, desde los técnicos-urbanos para la obtención de usos de suelo y factibilidades, hasta los apoyos en subsidios, esto es ver al sector como una cadena en forma completa, no como eslabones aislados.

De 2008 a 2015 se construirán aproximadamente 6.5 millones de casas con un valor aproximado de 2.9 billones de pesos y se calcula que el 25 por ciento de los desarrollos que serán construidos ocuparán la infraestructura actual, otro 25 mejorarán la infraestructura aledaña y el 50 restante tendrá que desarrollar su propia infraestructura.

El reto más importante del futuro a corto y largo plazo es planear con visión para "hacer ciudades".


José Manuel Agudo.



Certidumbre, tema elemental

Es sumamente complejo focalizar los esfuerzos en un ambiente en el cual no se tiene la certeza necesaria para conocer si el producto diseñado, en este caso la vivienda, cumplirá la normatividad futura, y que ésta repercuta sobre inventarios o costos al cliente final no contemplados en un inicio. En este sentido, quizá el mayor problema se centra en la materia prima natural de los proyectos inmobiliarios: La Tierra.

La regulación de la tenencia de la tierra ha sido una demanda social que ha provocado la creación de organismos como la Comisión de Regulación de la Tenencia de la Tierra (CORETT). Sin embargo, a la fecha los factores que provocaron su aparición siguen siendo vigentes. Diversos aspectos socioeconómicos continúan siendo "caldo de cultivo" para las invasiones de tierra, las cuales surgen en forma desordenada y aleatoria, rompiendo cualquier base de planeación para posteriormente exigir servicios (en detrimento de la economía del estado y del municipio). Por lo tanto, es indispensable el direccionamiento de estas invasiones, ya que al menos en el corto plazo no se vislumbra una forma contundente de evitarlas. Es necesario al menos dirigirlas hacia los polos en donde su afectación sea menos dañina o existan mayores posibilidades de integrarlas a un plan urbano estratégico.

Adicionalmente, el retraso en la homologación de los registros de la tierra (y por ende la falta de certidumbre en la tenencia y propiedad jurídica de los terrenos) hace obligatoria una modernización tanto del Registro Agrario como del Registro Público de la Propiedad, buscando en algún momento ser normados por un solo órgano regulador territorial con un margen de acción más amplio y potente.

Para incentivar el financiamiento de la tierra, se requiere que las autoridades doten de seguridad, continuidad y sustentabilidad a sus políticas normativas, trabajando en conjunto tanto a nivel federal como estatal y municipal. Esto es indispensable para que:

- El mercado financiero provea los recursos monetarios para la adquisición de terrenos.

- Los dueños actuales aporten sus posesiones a proyectos de riesgo medido.

- El municipio, a favor de la creación y evolución social de sus habitantes, expropie lotes y los coloque en la posibilidad de desarrollo, pudiendo en un momento dado normar el producto final a desarrollar.

Se ha empezado a financiar la infraestructura a través del esquema de "banco de tierra" que ha resultado muy funcional; sin embargo, es importante que sigamos innovando y adoptemos esquemas exitosos que se utilizan en otros países para financiar tanto la infraestructura como la tierra. El futuro del financiamiento a la infraestructura está en los macrodesarrollos y las concesiones de servicios.

Por otro lado, se requiere una participación activa por parte de la banca de fomento (SHF) para el otorgamiento de créditos para infraestructura o de garantías para la obtención de los mismos por parte de la banca comercial y Sofoles. Asimismo, los municipios pueden trasladar los costos iniciales (tributarios, de licencias, etcétera.) hacia las etapas finales de los proyectos en afán de no estrangular la liquidez de los mismos y lograr flujos más sanos.


Casa Verde.


Por una mejor y menos onerosa escrituración

Los créditos para la construcción de la vivienda son el elemento del financiamiento más estandarizado. Por definición, estos proveen los recursos necesarios para la obra civil de los desarrollos sin contemplar las obras de infraestructura o al menos no en su totalidad. Estos apoyos financieros entre la banca comercial, las Sofoles y el desarrollador de vivienda, se otorgan a tasas de entre 1.5 y 2 veces la tasa líder de Cetes a 28 días. Sus plazos naturales oscilan entre 24 y 36 meses, y son repagados a través de las individualizaciones de las viviendas que adquieren las personas físicas con créditos de instituciones como Infonavit, Fovissste, Sofoles, bancos o a través de pagos de contado. Se calcula que aproximadamente el 80 por ciento de este tipo de créditos son otorgados a desarrolladores por medio de Sofoles.

Estos créditos poseen su gran área de oportunidad en lograr una mejor y menos onerosa forma de traslado de la propiedad de la casa o departamento recién construido al usuario final. Hoy día, dicho traslado tiene una carga tributaria importante y diversos procesos que podrían ser obviados si la propiedad se trasladase en forma más simple y expedita entre el desarrollador y el adquiriente.

Debemos ver a la escrituración como el punto central de la cadena de producción, ya que el municipio tendrá quizá ahora a un nuevo habitante que formará parte de la comunidad social y que demandará servicios y tendrá obligaciones (fiscales y otras). Por otro lado, el desarrollador desplazará el inventario y disminuirá el pasivo del o de los créditos al que se hizo acreedor para la construcción del conjunto. Adicionalmente, el ente financiero comenzará con la relación de largo plazo (20 ó 25 años) con el acreditado en turno.

Optimizar subsidios

En 2007 se otorgaron aproximadamente 800 mil créditos individuales hipotecarios en México, que sumaron un monto superior a los 18 mil 900 millones de dólares (mdd), de los cuales las Sofoles y la banca otorgaron el 26 por ciento del total. Se espera que para 2008 se llegue a los 21 mil 200 mdd. Dicho mercado está dominado por el Infonavit, que se ha vuelto la institución financiera más grande del país. Fovissste, la SHF, las Sofoles y los bancos con recursos libres, ahora conforman aproximadamente un tercio de los préstamos en el mercado. En general, las Sofoles otorgan créditos individuales pequeños comparados con los bancos y colocan un mayor número de financiamientos.

Hoy día existen créditos en diferentes denominaciones (salarios mínimos, Udis, pesos, dólares, etcétera) cada uno con posibilidades de tasas fijas o variables, con coberturas inflacionarias, y en regímenes de Cofinanciamiento entre diversas instituciones (Cofinavit, Alia2, Infonavit, Fovissste, etcétera) A pesar de que las Sofoles abarcan una parte del mercado de la economía informal (no asalariados), es importante que se desarrolle un mercado más ágil para estos clientes potenciales. La accesibilidad para la población de ingresos menores a cuatro salarios sigue siendo limitada, debido principalmente a:

- El nivel de ingreso y posibilidades de generación de ahorro.

- La no derechohabiencia en instituciones como Infonavit o Fovissste.

- La carencia de comprobación formal de ingresos.

En este sentido, el coadyuvante indispensable para estas personas pueden ser los subsidios al frente para la compra de las casas. Existen diferentes conceptualizaciones en cuanto a estos apoyos. En primer lugar se ha discutido si debe otorgarse a la demanda (persona) o a la oferta (producto). La experiencia demostró fehacientemente que la calificación de cada persona para determinar el nivel de subsidio a otorgarle era ineficiente y excesivamente compleja, maximizando los grados de incertidumbre para la planeación y desarrollo del producto a construir y financiar. Por lo tanto, se ha optado por otorgarlo a la oferta tomando como punto de referencia el precio de la vivienda, la derechohabiencia a Infonavit, Fovissste o cualquier institución de fomento a la vivienda y el nivel de ingreso para determinar su monto.

Los subsidios a la vivienda han sido satisfactorios para la población de economía formal y con ingresos no mayores a 2.6 salarios mínimos en forma individual y no mayores a 4 salarios mínimos en forma conyugal, sin embargo se requiere que para el resto de las personas fuera de este tipo de características (sin derechohabiencia y/o autoempleadas) no exista restricción por ingreso y solo se califique la posibilidad del acceso a los apoyos, a través del valor de la casa, considerando que el perfil socioeconómico de un habitante para una vivienda de 236 mil pesos es acorde para requerir un subsidio.

En síntesis, para lograr la mejora continua del sector, es indispensable enfocarnos en toda la cadena de producción de la vivienda, que inicia desde la planeación sectorial hasta la labor de postventa pasando por la adquisición de la tierra, conformación de la infraestructura urbana del predio, construcción de las casas, escrituración, y en todas las etapas de financiamiento a estos procesos. Pero lo más importante es que todos debemos estar concientes de que cualquier cambio realizado afecta a la cadena en forma completa, no solo a los eslabones aislados.