Financiamiento inmobiliario: Abanico creciente

El desarrollo del sector inmobiliario residencial mexicano, en todos sus segmentos, no se puede explicar sin considerar las diversas fuentes de recursos que tienen los desarrolladores, ya sea de deuda o de capital, para satisfacer las necesidades de vivienda que tiene el país.

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La construcción de vivienda en México, en todos sus segmentos, es muy alta, los objetivos multianuales de nuevas viviendas son ambiciosos pero las necesidades de vivienda también son grandes, por lo que la oferta y la demanda van de la mano. Sin embargo, la pregunta es si hay recursos suficientes para financiar a los desarrolladores.

Y es que las necesidades de financiamiento del sector (para construcción) son muy altas, toda vez que los cambios institucionales que promovieron el crecimiento del sector hipotecario deben ir acompañadas de crecimiento en disponibilidad de capital para los desarrolladores.

De acuerdo con Carlos Alberto González Tavares, subdirector de análisis y estrategia bursátil de Casa de Bolsa Ixe,los requisitos que todo desarrollador tienen que seguir para ofrecer una vivienda al público son tres: adquisición de la tierra, construcción y venta del inmueble, "en cada uno de ellos existen diversas opciones para financiar sus actividades".


Carlos Alberto Gonzáles Tavares, Subdirector de análisis y estrategia de casa de bolsa de Ixe.



El especialista señaló que en general los mecanismos consisten en el uso de capital propio, generación de recursos internos, asociaciones entre empresas y/o particulares, obtención de créditos y la bursatilización de su cartera. A su vez, algunos de estos cinco elementos, tienen diferentes instrumentos de acceso.

Por otra parte, Jaime Del Río Castillo, director de relaciones con inversionistas de Consorcio Ara, señaló que "estamos verticalmente integrados y abarcamos desde la compra de la tierra hasta el servicio de postventa de la vivienda, es decir, hacemos todo el proyecto arquitectónico, los permisos, la infraestructura urbana, la edificación de la obra y los servicios de venta; para ello usamos los recursos generados por la propia empresa".

Recordó que los ciclos de negocio en la parte inmobiliaria son usualmente muy largos e inclusive pueden tardar hasta años.

"Nosotros creemos que la gran transformación que ha vivido el sector inmobiliario, en especial el sector vivienda, fue muy bien orquestada en función de cambios estructurales, en el sector financiero y los organismos de gobierno", explicó Fernando Lelo de Larrea, director de finanzas y proyecto UmbralCapital.


Jaime del Río Castillo, Dir. de relaciones con inversionistas de Consorcio Ara.


De todo y para todos

Agregó que es importante separar entre el financiamiento a nivel empresas del sector y el financiamiento del proyecto. Consideró que en el primer caso hay un abanico importante de alternativas de financiamiento desde el capital de riesgo hasta opciones de estructura de deuda, bancarias, líneas revolventes, líneas de crédito, además de emisión de deuda y de acciones en mercados de valores.

Es de comentar que una operación relativamente novedosa en el mercado financiero mexicano es la obtención de recursos mediante el uso de los denominados productos estructurados, en donde la compañía que requiere los recursos bursatiliza los créditos otorgados, a través de un fideicomiso que se encarga de colocarlos mediante la emisión de bonos que van a pagarse con los flujos generados por la cartera hipotecaria. Estas emisiones son conocidas comúnmente como Cedevis, emitidos por el Infonavit; Borhis, emitidos por bancos y Sofoles; o Certificados Bursátiles, que son emitidos por Sofoles y desarrolladoras.


Desarrollo R32.


Bursatilización de carteras

Al respecto, Jorge Pardo Palacios, director de finanzas corporativas de Hipotecaria Su Casita, dijo que "nuestra Sofol tiene su enfoque a la vivienda, en donde se financia a individuos para que adquieran su propiedad y a los desarrolladores para que construyan la vivienda. De esta forma, financiamos la vivienda en sus distintas etapas como es la adquisición de tierra, la construcción y compra de casas por parte de los clientes finales, para ello obtenemos recursos a través de la bursatilización de nuestra cartera".

Explicó que cuando bursatilizan su cartera, la empaquetan y se hace una transacción fuera de balance, por lo que el riesgo lo asume el comprador de la cartera y nosotros sólo y únicamente administramos la cartera para beneficio del adquiriente del certificado bursátil. También resaltó que Su Casita vigila que el tomador del crédito hipotecario cumpla con sus obligaciones de pago, a diferencia de otros mercados, específicamente el de Estados Unidos en donde existían organizaciones que originaban las hipotecas que vendían a otros, que a su vez vendían a otros para bursatilizarlas.

De acuerdo con el ejecutivo, estiman cumplir las proyecciones que plantearon a principio de año de originar entre 25 mil y 28 mil créditos hipotecarios individuales, además de hacer dos o tres emisiones en lo que resta del año, lo que haría un total para todo el año de 7 mil 600 millones de pesos de bursatilización de cartera.

Otro ejemplo de la bursatilización de cartera son los Cedevis que "son una operación donde el Infonavit cede a un fideicomiso un determinado grupo de créditos hipotecarios originados por el organismo, el fideicomiso emite bonos que se colocan entre los inversionistas a lo que se les paga un rendimiento y como contraprestación el Infonavit recibe el monto de esos créditos", puntualizó José de Jesús Gómez Dorantes, coordinador del programa de Cedevis Infonavit.

Opinó que de una forma simple esta operación permite atraer recursos del sector privado, que están invertidos en distintos fondos, para poder canalizarlos al otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios.

De acuerdo con los planes expresados por el director general del Infonavit, Víctor Borrás Setién, se piensan colocar durante 2008 entre 15 mil y 20 mil millones de pesos (mdp) como Cedevis, de los cuales en su primera emisión que realizó a principios de abril logró colocar un monto récord de 3 mil 128 mdp.


Jorge Pardo Palacios, Dir. de finanzas corporativas de Hipotecaria Su Casita.

 

Créditos puente

Un financiamiento muy socorrido entre los desarrolladores de vivienda es el Crédito Puente, que es un financiamiento a mediano plazo para la construcción de viviendas, con garantía hipotecaria donde el plazo normalmente será de hasta 24 meses después de la firma del crédito (y de acuerdo a los términos y condiciones de los diversos fondeos y las condiciones generales de financiamiento).

Su destino es para la edificación y comercialización de desarrollos habitacionales de interés social, medio y residencial. De acuerdo con la institución que otorga el crédito, el porcentaje del financiamiento puede variar (también el plazo) pero suele ser de un máximo del 60 por ciento del valor del proyecto.

Aunque no son directamente un crédito puente, si están vinculados a ello. "Un préstamo que nos solicitan frecuentemente es el crédito puente, para ello ofrecemos el crédito de preventa en el que buscamos que se conjuguen los mejores elementos del crédito puente y el individual, para ello se otorga en lo particular a cada una de las personas que adquieren la vivienda, pero se otorga desde la etapa de construcción siempre y cuando tengamos una relación previa con el desarrollador", aseguró Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario.

Agregó que con lo anterior se logra que las personas accedan a precios más baratos, con una ubicación deseada y adquiere su inmueble más temprano aunque la propiedad todavía esté en proyecto; para el desarrollador la ventaja que ofrece es que no incurre con los costos financieros inherentes a un crédito puente.


Asimismo, señaló que los recursos de GE Money Crédito Hipotecario provienen de la tesorería corporativa de GE, la cual emite instrumentos de deuda -con una muy buena calificación (AAA)- en todos los mercados del mundo, lo que da una ventaja importante en el fondeo (captación de recursos). Reconoció que han existido variaciones por la situación internacional actual, pero la empresa tiene la flexibilidad de colocarlos en donde no se presentan distorsiones importantes.


Edwin Vega, Dir. General de GE Money Crédito Hipotecario.



Adquisición de tierra

"Nosotros estamos enfocados a las partes iniciales a nivel proyecto, en donde tenemos mayor experiencia, en ellas existe el primer desembolso para la adquisición del terreno, la parte preoperativa, obtención de licencias, permisos, urbanización e infraestructura. Es decir, somos una empresa que aporta el capital de riesgo en la fase previa a la construcción y venta", detalló Fernando Lelo de Larrea.

Adicionó que de esta forma, su empresa se queda como socio del proyecto en las fases de construcción y venta, manteniendo una relación con el desarrollador, retirándose cuando todas las unidades son vendidas. Para ello ofrecen la flexibilidad necesaria para apoyar a cualquier proyecto.

UmbralCapital ha realizado en los 4 años una inversión de 150 millones de pesos lo que se ha traducido en un impacto de 4 millones de pesos en ventas.

De acuerdo con Carlos Alberto González Tavares la adquisición de tierras también se puede realizar con recursos propios de las empresas desarrolladoras, la compra opcionada o una asociación con el dueño de la tierra o un crédito bancario.

Podemos recordar algunos ejemplos de asociaciones, como es el caso de Prudencial Real Estate, que cuando llegó a México aportó recursos en asociación con desarrolladoras de vivienda para la adquisición de reserva territorial.

Prudential Real Estate Investors (PREI) es el brazo de inversión inmobiliaria de Prudential Financial, una de las instituciones financieras más grande del mundo. Llegó a México desde 2002 y por citar un ejemplo, el 20 de agosto de 2003 anunció una asociación con corporación GEO, para establecer un esquema con el que la firma de origen estadounidense, adquirió terrenos en toda la República mexicana a fin de constituir la reserva de tierra de la constructora y donde desarrollará sus proyectos de vivienda.


Torre 1 de Huixa- Litibu.



Capital disponible, no deuda

Debemos precisar que la participación de fondos de capital privado en México se ha ampliado, puesto que no sólo se concentró en la adquisición de reserva territorial, sino que ahora se da en todo el ciclo de la construcción del mercado residencial y prácticamente en todos los segmentos.

Un ejemplo de ello es CapitalInmobiliario, que nace desde la primera mitad de 2006, con el objetivo de constituirse como una importante alternativa de financiamiento para el sector inmobiliario, un fondo de inversión de capital mexicano especializado en el mercado de bienes raíces.

Su forma de operación es que reúnen recursos de la comunidad inversionista, que pueden ser personas físicas, morales e institucionales, y los vinculan con los desarrolladores en proyectos concretos, ya sea urbano, de playa y para diferentes segmentos de mercado.

Este tipo de fondos de inversión de capital privado representa el eslabón que faltaba en el sistema financiero mexicano para que las constructoras de vivienda tengan la opción de contar con un socio que aporte capital a sus proyectos y no dependan únicamente del crédito.

Construcción

Normalmente se hace mediante la adquisición de un crédito puente que consiste en obtener un financiamiento con la garantía de que cuando se venda la vivienda los recursos serán destinados a liquidar el compromiso, por lo que las desarrolladoras buscan las mejores condiciones crediticias y no empiezan la construcción hasta que no tienen la seguridad de la venta.

"El crédito puente y el crédito a la construcción es el mismo. La forma en que funciona una línea de créditos a la construcción es: emito al mercado y obtengo dinero por lo que en el día cero, hay dinero útil en el fideicomiso y poco a poco voy cediendo dinero a la construcción en función del avance lo que provoca que después de un plazo, por ejemplo 12 a 18 meses hay créditos a la construcción y poco efectivo", dijo Jorge Pardo Palacios.

Explicó que las emisiones de crédito a la construcción son de plazo largo, de 5 a 10 años, mientras que los créditos puente son de menor plazo y ello les permite darles revolvencia  en lo que amortizando el crédito a la construcción mediante la venta de las casas, el dinero líquido es utilizado otra vez para generar o utilizar créditos puente.

"La entrega de los recursos al desarrollador para la construcción se hace mediante ministraciones como si fuera un crédito puente, es decir, cuando se tenga 30 por ciento de avance en condominio horizontal y 50 por ciento en condominio vertical; se hacen 2 o 3 ministraciones conforme se da el avance de obra", explicó por su parte Edwin Vega.

Detalló que el concepto de ministración se refiere a que calcula el financiamiento sobre el valor total del inmueble cuando esté terminado y se entrega por partes en función del avance de obra, la cual es supervisada por nosotros, cada pago es conocido como ministración. El recurso se da al acreditado, el cual tiene el compromiso de entregárselo directamente al desarrollador, para ello se hace una firma ante notario el proceso en donde están ambas partes.


Venta de viviendas terminadas

Corresponde a la comercialización donde el cliente busca los recursos para adquirir la vivienda si es que no cuentan con la cantidad requerida.

"El público lo puede contratar un crédito con el Infonavit, Fovisste, banco, Sofol, bajo las diversas modalidades que existen", comentó Carlos Alberto González Tavares.

No cabe duda que el abanico de posibilidades para obtener recursos por parte de las desarrolladoras de vivienda, ya sea deuda o capital, es amplio y sigue creciendo. Sin embargo, los desarrolladores deben conocerlos todos ellos para evaluar cuál es la mejor forma de obtener recursos para continuar invirtiendo y continuar satisfaciendo la demanda de vivienda en el país.

Por ejemplo, hacen falta los tan llevados y traídas FIBRAS, que también podrán ser una alternativa de recursos frescos para el mercado, y que por diversas situaciones no pueden concretarse y salir al mercado. Incluso también se debe aprovechar más el mercado de valores, tanto en colocación de deuda como en colocación de capital, esta última debe ser mejor explotada por las empresas medianas pero que por desconocimiento no se aprovecha.


Vista Nocturna de Capital Park.