NAVAJA DE DOBLE FILO 




El mercado de bursatilización hipotecaria

Si hay un instrumento que ha permitido el florecimiento de la industria inmobiliaria en el mundo, ese es el de la emisión de títulos de deuda respaldados por hipotecas. Sin embargo, este mercado posee riesgos intrínsecos muy serios, que mal manejados, pueden provocar la bancarrota de las empresas hipotecarias más grandes de Estados Unidos y con ello, el tremor de la economía global. Por fortuna, en México la historia de estos mercados es muy diferente.

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En términos terrenales, la siguiente bien podría ser la historia de una pandilla de malcriados. Sus nombres: Fannie, Freddie, Bern, Morgan, Merrill y Goldman, entre otros. Su pecado: comportarse como juniors, e ir por la vida derrochando recursos a diestra y siniestra. Por un tiempo las cosas salieron de maravilla, hasta que un mal día su estulticia los llevó al límite del abismo. Sin embargo, ahí estaba papá para salvarlos.

Claro, nos referimos a Fannie Mae, Freddie Mac, Bern Stearns, Merrill Lynch, Morgan Stanley, y Goldman Sachs. Las dos primeras –otrora-, las firmas hipotecarias más grandes de la Unión Americana, la cuales poseen títulos hipotecarios con un valor de 5.3 billones de dólares, lo que supone aproximadamente la mitad de toda la deuda hipotecaria de ese país.

El resto de la lista negra está conformada por los que eran -hasta hace unas cuantas semanas-, quizá los más prestigiados y poderosos bancos de inversión del planeta, que valiéndose de instrumentos como la bursatilización hipotecaria, han llevado a pique a la economía mundial.

Su papi, el gobierno de aquella nación, que la tarde del pasado 3 de octubre aprobó el mayor rescate financiero de la historia, al poner a su disposición un presupuesto de más de 700 mil millones de dólares para sacarlos de la insolvencia y la falta de respuesta ante sus obligaciones y, con ello, detener la ruptura del sistema financiero internacional.

Pero, ¿cómo es que se llegó a ese punto? ¿Bajo qué esquemas? ¿Por qué México se encuentra en mejor posición ante esta circunstancia? ¿Qué lecciones, retos y oportunidades podemos aprender de este capítulo? y, ¿cómo capitalizar esta lección para la realidad mexicana?


Bolsa de Valores de Frankfurt Alemania.

DEFINICIONES

La bursatilización hipotecaria no es más que la emisión de deuda en una Bolsa de Valores, para poder financiar el crecimiento de una empresa (viviendera) o financiera (dar más créditos) anteponiendo como garantía para los acreedores, el pago de las hipotecas y desde luego los inmuebles; y mediante este instrumento, crecer a un paso más veloz, en mejores condiciones. Hasta ahí todo parece estar en equilibrio: tú me prestas, yo te pago y los dos crecemos, los dos nos beneficiamos y todos somos felices.

Pero (siempre hay un pero), lo malo comenzó cuando a quien se le prestaron esas estratosféricas cantidades de dinero (la pandilla de malcriados), comenzó a relajar irresponsablemente sus políticas para otorgar el crédito, hasta llevarlas al grado de darle una casa a gente que no tenían para pagar y, no obstante, siguieron presta y presta y presta y presta…

A este esquema, que suena como “darse un balazo en el pie y matar a la gallina de los huevos de oro” -todo al mismo tiempo-, se le ha llamado en Estados Unidos, Crisis Subprime, debido a que estas hipotecas otorgadas por millones, tenían calificaciones de calidad de retorno de inversión por debajo de lo mínimo razonable, situación por la que se les bautizó como Hipotecas Ninja debido a sus características: No income, no job, no assets, es decir, los préstamos iban a individuos que no tenían ni ingresos, ni trabajo, ni activos para poder responder a sus deudas. De esta manera comenzó a acumularse una deuda interna estratosférica, toda vez que dadas las condiciones tan “idóneas” para comprar una casa, las propiedades comenzaron a subir sus precios como la espuma. Total, se vivían tiempos de bonanza inmobiliaria –o irracionalidad generalizada-, gracias al crédito barato, resultado de las tasas de interés más bajas en la historia que ha tenido nuestro vecino país del norte y las cuales llegaron a ser iguales al 1%. Hoy la historia ha cambiado. La economía norteamericana enfrenta, dicen los expertos, una crisis de tal magnitud que es peor que la Gran Depresión de 1929; las ventas han caído a cifras magras, la construcción en el mejor de los casos se ha ralentizado y el país ha quedado -ya por varios meses-, al borde de la recesión económica; sin olvidar claro está, que el Tesoro norteamericano ha tenido que intervenir varias instituciones financieras (incluyendo las de Fannie, Freddy y sus amiguitos), con recursos de los contribuyentes para aliviar no sólo la salud económica de la “nación más poderosa del mundo”, sino la del resto del globo.

MÉXICO, UN CASO EXITOSO

De acuerdo con un análisis presentado por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer, encabezado en México por Adolfo Albo, en nuestro país ante la lección de la crisis económica de 1995, en donde vimos cosas similares a las que ahora flotan en el ambiente, las cosas sucedieron de esta manera. Primero se tuvieron que controlar las variables macroeconómicas como inflación, tasas de interés, paridad cambiaria y superar la turbulencia internacional para así sentar las bases de una estabilidad económica. Luego que la confianza en el país volvió, se comenzó a crear un entorno propicio para crear un mercado de bursatilización hipotecaria. Para esto se reforzaron reglamentos, leyes y estatutos, así como se fortalecieron instituciones de creación, financiamiento y fomento a la vivienda como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI), los Institutos de Vivienda, así como el Infonavit y su contraparte federal, el Fovissste.

Esta circunstancia echó a andar la maquinaria en la industria de la construcción y la vivienda. Los inversionistas, desarrolladores y constructores comenzaron a generar confianza a tal grado, que llegó un momento en que los recursos propios (de las empresas), dejaron de ser suficientes para hacer frente a la enorme demanda de vivienda, que se acumuló luego de años de abandono gubernamental y el temor de las crisis sexenales recurrentes, que eran como toda una costumbre mexicana nacida en el año de 1976.

A la mejoría en el ambiente de negocios, se le sumó la intervención de la banca privada, quien al observar tan grande mercado por cubrir (calculado en más de 5 millones de viviendas), se integró al financiamiento de vivienda, con lo que hoy se expiden hipotecas en las condiciones más sanas tanto para el acreditado, como para la institución financiera que otorga esos créditos. Estas incluyen una estricta supervisión de a quién se le otorga el crédito, gran escrutinio en su historial crediticios, su solvencia, entre otras cláusulas.

LAS DIFERENCIAS

Para aquellos que se cuestionan acerca de las fortalezas del modelo de bursatilización hipotecaria mexicano, el documento de BBVA-Bancomer explicó que “existe una enorme diferencia entre los mercados de bursatilizaciones en México y Estados Unidos, que incluso los vuelve no comparables”. El de nuestro país “tiene un formato bastante conservador, lo que lo hace propicio para un mercado naciente, en el que los originadores han bursatilizado portafolios sólidos, con créditos de alta calidad que protegen a los inversionistas a tasa fija, todos para primera vivienda, a personas con buen historial crediticio, razones de deuda a ingreso (DTI) no mayores a 33 por ciento, préstamos a valor (LTV), no mayores a 90 por ciento y créditos con seguros hipotecarios”.

En el modelo americano “todos en la cadena tuvieron incentivos perversos y se creó lo que es conocido como –el problema del agente principal-, en donde los originadores incurrieron en una situación de riesgo moral, pues sabían que tendrían elevado número de retornos, si los créditos de alto riesgo eran pagados, y sólo tendrían una pequeña fracción de pérdidas si sucedía lo contrario. Así, mientras el aumento en los precios de las casas en Estados Unidos fue superior a 100 por ciento entre el primer trimestre de 2000 y el segundo de 2006, en México éste fue apenas cercano al 40 por ciento, es decir, un nivel muy similar a la inflación acumulada durante ese lapso”, (que fue de 37 por ciento).

El informe del Servicio de Estudios Económicos de BBVA-Bancomer también comentó que a partir del verano de 2007 -cuando empezó la crisis de los bonos subprime- los inversionistas se habían estado preocupando por los bonos respaldados por las hipotecas en México (Bohris) y su contagio ante la mayor aversión al riesgo. Al respecto, los efectos se pueden medir en cantidad y en riesgo dijo el análisis de la banca de origen Ibérico. En el primer caso, la emisión de Bohris se ha mantenido fuerte y dinámica desde el verano de 2007, a pesar de la mayor aversión al riesgo. En el caso de los precios, precisamente debido a la aversión al riesgo ha generado una tendencia a la alza en los spreads (diferenciales de tasas) de estos bonos. Ante este panorama, el resultado es sorprendente. Observe: El ritmo de la emisión de bonos ha disminuido hasta en 42 por ciento, frente a los 12 meses previos (de 19 a 11). No obstante y a pesar de que se podría intuir que al volver se más complicadas las condiciones del mercado para conseguir crédito, tanto a banca como a Sofoles, el monto promedio por emisión se ha más que duplicado, lo cual sugiere que los originadores no han tenido problemas de liquidez Así pues, según el panorama que ponemos ante su mesa -usted podrá juzgar-, es que se antoja difícil que en México se puedan presentar problemas comparables a los ocurridos con la crisis subprime en los Estados Unidos.


Vista del Alamo Square en San Antonio.

EL MODELO MEXICANO EN UN ENTORNO DE CRISIS

Christian Papayanopulos, analista del Centro de Estudios Económicos de Ixe banco, sostuvo en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle, que la turbulencia desatada en los mercados fi nancieros a partir del surgimiento de la crisis subprime, sin duda afectará a nuestro país en el sentido de que habrá escasez de crédito, y con ella, mayores dificultades para financiar los proyectos de los jugadores en la industria mexicana -ya que las tasas de interés tenderán a subir por esta circunstancia-; sin embargo, dejó muy en claro que es probable que no veamos quiebras de empresas o la absorción de las pequeñas por las grandes (como en el modelo estadounidense), ya que nuestro mercado está mejor preparado que nunca para esta crisis.

Por otra parte -Papayanopulos continuó- si llegara a existir falta de liquidez en el mercado (la gubernamental) Sociedad Hipotecaria Federal recientemente informó que está preparada para fondear el mercado. No obstante, si la falta de crédito llegara a afectar a la bursatilización hipotecaria, ésta sería para el menor número de empresas desarrolladoras, puesto que la mayoría, o al menos las más importantes vivienderas en México, están concentradas en el mercado de interés social, vivienda progresiva o media, en donde el Gobierno federal tiene una fuerte presencia mediante instituciones como Infonavit, Fovissste e incluso la Sociedad Hipotecaria Federal, y en la que además, compone la mayor parte de la cartera crediticia, con un 55 o 65 por ciento.

El analista de Ixe aseguró que la prueba es que el gobierno no ha bajado sus pretensiones de otorgamiento de crédito, que en el peor de los casos, Infonavit tiene la meta de otorgar 500 mil créditos y adicional a esto, el precio de la vivienda está amarrada al índice de los salarios mínimos, con lo cual temas como inflación y demás no tendrán un efecto adverso, al menos en estos segmentos. Por lo cual es un sector muy protegido y al cual el gobierno le está dando mucha liquidez. Entonces, ¿de qué tamaño será la afectación real que tendrán las empresas vivienderas mexicanas en este contexto de crisis mundial? -Le pregunto a Papayanopulos. –Bueno, sí va a haber ciertas contracciones en márgenes (de utilidades) este año y posiblemente en parte del 2009, pero no hablo de contracciones de 25 por ciento o por el estilo; estoy hablando de contracciones de 5 por ciento como máximo. Y en lugar de ver crecimientos de 20 por cientos o 30 por cientos –como se habían visto-, los crecimientos estarán alrededor de 10 por ciento, 12 por ciento, que de todas maneras siguen siendo buenos crecimientos.  

 Aquí lo que tendrán que hacer las empresas desarrolladoras, será mejorar su labor de ventas pues también va a ser más complicado aumentar sus precios. Eso al menos en el sector de la vivienda económica o de interés social. En el caso de los inmuebles para estratos más elevados, quizá sea más fácil trasladar el costo del crédito al precio de los inmuebles, sin embargo en un sector tan competido también tendrán que revisar sus números, respondió Papayanopulos.

PATADAS DE AHOGADO

Como puede ver usted, la diferencia entre el modelo de bursatilización hipotecaria estadounidense y mexicano, afortunadamente tienen diferencias entre sí. Las americanas Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) son compañías que cotizan en Bolsa y están patrocinadas por el Congreso de la Unión Americana para brindar fi nanciamiento en el mercado de la vivienda –algo así como las entidades gubernamentales mexicanas-, sin embargo llevadas de la mano de una imprudente administración, y atadas a un modelo perverso de otorgamiento de créditos, han creado el boquete económico más grande de la historia y esta situación ya estaba advertida.

El 24 de febrero de 2004, el expresidente de la Reserva Federal (el banco central estadounidense), Alan Greenspan, advirtió que la fuerte deuda de Fannie Mae y Freddie Mac podía poner en peligro el sistema fi nanciero de ese país, si no se les controlaba. El 20 de noviembre de 2007, Freddie Mac anunció que en el tercer trimestre de 2007, tuvo pérdidas netas por 2 mil 29 millones de dólares. Para el 9 de julio de 2008, Freddie Mac y Fannie Mae acumularon caídas anuales cercanas al 70 por ciento, mientras que dos días más tarde se produjo un nuevo desplome de ambas compañías que perdieron en Bolsa, casi el 50 por ciento de su valor.

Hoy la historia se ha escrito. Finalmente, parece que en México estamos aprendiendo después de más de tres décadas de oscuras crisis. Quizá la pandilla de malcriados quiera aprender algunas lecciones de aquel a quien siempre vieron como su pariente pobre, aquel a quien siempre tenían que sacar de apuros o a quien en el caso de una simple gripa (económica), terminaba convulsionando por la pulmonía.