¿Y dónde están los capitales?

Sequía de financiamiento inmobiliario

Hasta hace unos cuantos meses, algunos actores del sector inmobiliario mexicano solían decir que “había más recursos, que buenos proyectos para invertir”. Entonces eran tiempos de “vacas gordas”, de  cap-rates que atraían a fondos internacionales de inversión y pensiones, tal y como abejas al panal. Hoy, este mercado enfrenta serias dificultades para financiarse, por lo que hay quienes aseguran que el dinero se ha ido a otras latitudes, mientras que otros dicen que sigue habiendo, aunque más caro y con más restricciones. El punto es, ¿en dónde está el dinero?

 

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Dice la paradoja de la Rueda de la Fortuna, “que una vez que se ha llegado al punto más alto, sólo hay una dirección hacia donde pueden dirigirse las cosas”; y quizá en retrospectiva, ese sea el sentimiento generalizado de los desarrolladores inmobiliarios mexicanos, quienes ante un entorno poco más que complicado, ven lejanos los días en que conseguir recursos para fondearse, era relativamente sencillo.

Ahora todos ellos se hacen una misma pregunta: ¿a dónde fue el dinero? En su mente sigue fresco el recuerdo de aquel enero de 2008, cuando los titulares de la prensa nacional distinguían en sus secciones de negocios o finanzas, la presentación de la Asociación Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura (AMFII), ante el gabinete económico del presidente Calderón. Y de cómo en esa reunión, los agremiados anunciaron una inversión estimada en el sector de algo así como 25 mil millones de dólares (mdd) -hasta el 2012-; lo que a su vez suponía la creación de 1.5 millones de puestos de trabajo.

No obstante, pocos se imaginaron que meses después, habría cambios drásticos a nivel financiero global como producto de la crisis subprime iniciada en Estados Unidos; aunque tampoco tuvieron que esperar demasiado, “octubre negro” estaba a la vuelta de la esquina.

De hecho ya para mediados de abril de 2009, Jerónimo Gerard, vicepresidente de la AMFII redujo a sólo 2 mil 500 mdd las proyecciones de inversión que habrían de llevar a cabo los agremiados del organismo. Ahí le señaló a Karla Ramírez, reportera del periódico Reforma que “sí estábamos programando una inversión de los fondos cercana a los 5 mil mdd, en 2009, pero que ésta podría ser de la mitad, dada la crisis y a que se requieren incentivos para retener (las inversiones) y que no se lleven su capital a otro país”.

Ese mismo día, el diario destacó que la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) -en voz de su directora general, Claudia Ávila-, estimaba una caída de 58.6% en la inversión en este mercado, para fijarse en sólo mil 92 mdd, desde los poco más de 2 mil 500 mdd que se esperaban.

Gerard mismo aclaró que “los fondos globales van a donde mayor retorno les dan (a sus inversiones), en estos momentos en Estados Unidos hay mucho activo emproblemado donde el retorno es muy alto, se están yendo para allá”, dijo y añadió “es importante que el Gobierno mexicano ofrezca condiciones para que los fondos internacionales vuelvan a México: ahí tienen a Brasil o España que están reformando sus leyes para atraer inversión y aquí estamos paralizados”, recalcó Gerard.


Interior del edificio HSBC 

Tras la pista

Con la intención de hacer a un lado la bruma que satura el panorama del financiamiento inmobiliario, e identificar en dónde se encuentran esos recursos, Real Estate Market & Lifestyle realizó una serie de entrevistas con “gurúes” en la materia. Esto fueron las pistas que dieron:

Para Sandor Valner, presidente de la AMFII, bien vale la pena analizar el fenómeno de la sequía de financiamiento desde cuatro perspectivas. En primera –enumeró-, “no podemos dejar de observar que esta crisis es de magnitudes globales. Hoy día no hay región ni país del planeta que no esté afectada en mayor o menor grado. En segunda y debido a lo anterior, las tasas de crecimiento se han detenido en muchos países, y ahora muestran crecimientos negativos o recesiones pronunciadas, lo cual está acompañado de baja en las ventas de todos los sectores y pérdida de confianza en los consumidores”.

Esta situación ha dado origen a un tercer problema, comentó el directivo: “La desconfianza”. La caída en las bolsas internacionales, donde en muchos casos hay sobrerreacciones que llevan a que anímicamente los inversionistas actúen con una característica: “Cautela”.

Con respecto al cuarto factor, habrá que decir que aunque son pocos los fondos internacionales de Inversión o de Pensiones que se han visto afectados, algunos han visto pérdidas, lo que llevó a las instituciones en conjunto a mantener una posición de aversión o poca exposición al riesgo, y justamente actuar con la cautela de que hablamos.

Todo lo anterior ha generado un ánimo de elevar los estándares y requerimientos para “aflojar” el financiamiento. Ahora se toman muchas más previsiones que las que se tomaban antes de la explosión de la crisis. No obstante, más de la mitad de los fondos no han resultado afectados y cuentan con una gran liquidez.

 

El capital sigue aquí

Por su parte, para Javier Kutz, director general de Savills –firma inglesa de corretaje inmobiliario y manejadora de un fondo de inversión que opera en el viejo continente-, la realidad es un poco más simple. Kutz afirmó en entrevista con este medio, que los capitales no se han ido a ningún lado, que aún permanecen aquí, es sólo que las condiciones han cambiado a tal grado, que ahora para conseguir liquidez habrá que adecuarse a las circunstancias prevalecientes, y que los desarrolladores deben de ser conscientes que ésta sólo es una situación coyuntural, la cual se mantendrá con este perfil hasta que las condiciones del mercado cambien, y para que eso suceda, en buena medida todo depende
de su humor.

El director de Savills comentó que “lo que el análisis nos dice, es que en realidad no estamos luchando por el dinero, en función de las regiones geográficas. Los fondos con el mucho o poco dinero que hay, lo que están buscando son oportunidades. Están buscando ubicar inversiones en función del activo en particular y no de una región geográfica; de tal manera que si tu tienes un activo muy bueno en México, compitiendo con uno ubicado en Londres –que aunque ofrece un rendimiento menor, pero tiene de la mano un grado menor de exposición al riesgo y cuenta con estructuras jurídica más simples y sólidas-, el dinero por atracción natural va para allá, lo que empieza a castigar a los activos en México.


Javier Kutz, Director general de Savills

“Los capitales no se han ido a ningún lado, aún permanecen aquí, es sólo que las condiciones han cambiado a tal grado, que ahora para conseguir liquidez, habrá que adecuarse a las circunstancias prevalecientes y que los desarrolladores deben de ser conscientes que ésta sólo es una situación coyuntural”.

 

Al principio -en los primeros años de esta modalidad de financiamiento en México-, se ofrecía condiciones de certeza, pero también con atractivos cap-rates para los fondos, con tasas que superaban los dos dígitos. Esta era la circunstancia que hacía a los activos mexicanos más atractivos que los existentes en otras latitudes. Hoy la brecha entre los cap-rates -mexicanos y los de latitudes más seguras-, se ha cerrado, y al encontrar más certeza y menor exposición al riesgo en otros países, esos capitales buscan esas condiciones, pero si los desarrolladores se colocan en una posición en la que ofertaran mejores cap-rates, los fondos inmediatamente voltearían a ver de nueva cuenta a México.

Cabe mencionar que los cap-rates son un mecanismo que sirve para medir financieramente el rendimiento entre los ingresos producidos por un activo (usualmente un inmueble) y el costo del capital, o sea el precio original pagado para comprar el activo, o alternativamente su valor actual de mercado.

“Todo es una cuestión de certeza”, dijo Javier Kutz, “todo tiene que ver con saber en dónde pierdo menos, en caso de que impacte más, y a su vez en dónde puedo ganar más, con menor riesgo”. El tema hoy es que los cap-rates en Europa se comienzan a mover encima de los cincos, empiezas a ver operaciones de seis o sietes (cifras porcentuales) en ciudades que nunca ibas a imaginar como Londres, Munich, Madrid. Ello propicia que México con un cap-rate, o una pretensión de cap-rates de un solo dígito, no
puede competir.

Hay que recordar que antes del advenimiento de la crisis, los cap-rates que ofrecía México rayaban entre 7 y 8%. Hoy día el viejo continente ofrece esas mismas tasas a menor riesgo y con mayor estabilidad.

 

Jugar a no perder

En el caso de Armando Valencia -director general de Euro-Hypo México -un importante fondo de inversión alemán, subsidiario del Commerzbank-, no hay nada de mezquindad en requerir cap-rates más altos al mercado. Hay fondos que han perdido miles de millones de dólares en este entorno de crisis, dijo.

De hecho, ellos podrían ser un ejemplo notable de pérdidas, ya que la quiebra del gigante estadounidense de los desarrollos comerciales General Growth Properties -número dos por tamaño en ese país-, golpeó a Euro-Hypo, al ser su principal acreedor con un monto que asciende a los 2 mil 700 mdd.

La entrada al Capítulo 11 de la firma inmobiliaria estadounidense, se inscribe como una de las peores de la historia, al no poder reestructurar una deuda que oscila en los 27 mil mdd.

Valencia dijo que las repercusiones de este tipo de fenómenos económicos son más importantes de lo que se pudiera imaginar, pues el dinero con que trabajan los Fondos de Inversión o de Pensiones, son al final del día los ahorros de miles o millones de personas alrededor del mundo, y muchas de ellas en etapa de retiro. Por ello, un fondo lleva a cabo una proyección de valor tanto de entrada como de salida; así como un flujo que están esperando recuperar a lo largo del tiempo. “Entonces uno como fondo no puede llegar y decirle a sus clientes, -perdiste el 11% del valor de tus ahorros, mala tarde, ni modo, no. Hay gente que vive de esos recursos. Entonces qué es lo que hacemos como fondos: Irnos a lugares más seguros, a mercados más maduros, los más estables”.

Por otra parte, el director de Euro-Hypo sostuvo que actualmente México se encuentra en el mejor de los mundos globalizados, pero al mismo tiempo, eso genera repercusiones que no le favorecen del todo. Explica que por una parte, la llegada en años anteriores de tantos fondos internacionales, le dio a México el expertise del manejo de los recursos, la institucionalización de un mercado y un fogueo que lo colocó como un mercado muy atractivo. No obstante, el estar inserto en esta tendencia globalizadora lo orilla a una situación de la cual no es ni víctima ni victimario: Lo que sucede es que cuando se da una situación como estas, las matrices de estos grupos -como es el caso de Euro-Hypo-, comienzan a ver en dónde necesitan más los recursos con los que cuentan, debido a que se hacen “huecos” en algunos lugares donde tienen presencia, para cubrir dichos “huecos” y no se hagan más grandes. Entonces se contraen los fondos y todo ese capital, a pesar de que esté ahí, no está siendo soltado, con lo que cambias los criterios de valoración y si antes te solicitabas tasas para entrar de 9 ó 10% (cap-rate), ahora no van a entrar con menos de 14 ó 15%. Y en esto intervienen mediciones de cambio de divisas, riesgo país, certeza jurídica.

 

Que siempre sí se han ido …

Para Víctor Lachica, la última pista del dinero dejó su huella en el calificativo “certidumbre”. El presidente & CEO para México de la firma internacional de corretaje inmobiliario Cushman & Wakefield (C&W), dijo que lo que en este momento están buscando es mayor seguridad. Entonces, lo que pasa en México, es que la gente está pidiendo mucho mayores rendimientos, hasta en 30%. Y al mismo tiempo no hay muchos desarrolladores que estén interesados en vender a esos niveles de cap-rates; pues entre más altos estén, menos pagan por las propiedades. “Yo diría que los grandes capitales más bien han considerado regresar a sus países, en donde debido a la situación, los rendimientos han subido
sustancialmente”.


Armando Valencia, Director general de Euro-Hypo México

“Hay que recordar que antes del advenimiento de la crisis, los cap-rates que ofrecía México rayaban entre 7 y 8%. Hoy día, el viejo continente ofrece esas mismas tasas a menor riesgo y con mayor estabilidad”. 

Entonces sencillamente dicen –prosiguió Lachica–, “conozco a la perfección mi país (en términos de reglamentación, impuestos, certeza jurídica, etc.) y ahora ofrece mejores tasas de retorno, entonces estos capitales deciden volver a su país de origen. En el caso de Estados Unidos, yo creo que sus inversionistas están regresando a invertir ahí mismo, y en el mercado europeo, definitivamente está parado, salvo los inversionistas alemanes que están enfocados en Estados Unidos y el resto de América”.


Siempre habrá mercados emergentes que llamen la atención, pero ahí los niveles de riesgo país estan altos,por lo que un inversionista es este momento prefiere aportar por la seguridad de sus recursos

El especialista de C&W agregó que siempre habrá mercados emergentes que llamen la atención, pero ahí los niveles de riesgo país están altos, por lo que un inversionista en este momento prefiere apostar por la seguridad de sus recursos, al menos hasta que este momento de incertidumbre sea rebasado.

 

En lo que toca a las características que hoy día están buscando los fondos para decidirse a invertir, fundamentalmente se trata, como dijo Lachica, de mercados maduros, mercados estables y consolidados, que tengan proyectos insignia y que además ya cuenten con flujos de efectivo que de inmediato les ofrezcan liquidez.

Lachica comentó que hoy día para que un fondo se fije en un proyecto en México, deberá ofrecer cap-rates de no menos de 11% ó mínimo 10%; y sucede que muchos desarrolladores no están vendiendo a esas tasas pues les castigarían mucho los valores (de sus propiedades). Entonces sucede que deciden mejor quedarse con ellas hasta que arribe un mejor momento.

 

¿A dónde van?

Debido al ambiente económico que prevalece hasta ahora, se ha hablado mucho acerca de la huída del país de Fondos Internacionales de Inversión y de Pensiones. Sin embargo, al parecer no ha habido tal desbandada de estas empresas y más bien, como argumentan los especialistas consultados, por ahora atraviesan un periodo de impasse mientras se recuperan las finanzas mundiales y se retorna a la estabilidad de los mercados, tanto el financiero como el inmobiliario.

Sólo para precisar a dónde podrían ir momentáneamente a refugiarse los capitales, en el caso de Javier Kutz –el director de Savills en México– dijo que en los últimos meses ha habido una gran actividad en el país de los marsupiales. Y es que Australia no sólo es un mercado estable y maduro, sino que las regulaciones con las que cuenta, son de las mejores en todo el orbe. También dijo que el caso chileno es atractivo, aunque con las limitantes que una economía de ese tamaño implica.  Para Sandor Valner, el director general de la AMFII, podría ser que el refugio más seguro en este momento, pudiera ser Estados Unidos; en tanto que para Euro-Hypo y su director en México, los mercados europeos y la Unión Americana podrían ser estacionalmente el lugar de refugio. En tanto, Víctor Lachica de Cushman & Wakefield sostuvo que Brasil y nuestro vecino del norte, serían los lugares a donde irían estos recursos.

 

Avistamiento

No obstante lo anterior, para Sandor Valner los ciclos económicos son sólo eso, y los atractivos que tiene México como país, tarde o temprano harán volver a voltear a los grandes capitales privados, ya que señaló que el atractivo de nuestro país y principalmente los desarrollos que se hacen en playas, no tienen comparativo por belleza y precio, y eso es algo que va a prevalecer por mucho tiempo así como el gran déficit de vivienda que existe, el cual según un estudio de Global Property Guide, tardará por lo menos 21 años más en abatirse.

Por otra parte, el también déficit existente en construcción de espacios comerciales, persistirá por muchos años más; e ingredientes como la vecindad y cercanía con el aún país más poderoso del planeta, que a su vez es nuestro más importante mercado para vivienda de descanso o retiro, proveerá a nuestro país de muchos años más de oportunidades para la inversión.

Como quinto elemento de importancia para asegurar el retorno de inversiones, el también directivo de un prestigiado Fondo de inversión norteamericano, dijo que el bono demográfico con que cuenta el país, hace atractiva la inversión en él.

Con respecto a lo dicho por su colega Jerónimo Gerard en el tenor de la reducción de las proyecciones de inversión, Sandor Valner indicó que es muy discutible la cifra que al final del día podría terminar dándose, ya que el entorno aún muestra mucha inestabilidad y eso hace fácilmente movibles las proyecciones; sin embargo, no dudó que en el momento en que llegue la normalidad para los mercados de deuda, las cosas también podrán ser mejores para aquellos que buscan financiamiento.

El mensaje final de buena parte de nuestros entrevistados giró en torno a ajustarse a las condiciones prevalecientes en este momento. El interés por la inversión inmobiliaria en México sigue latente y continuarán las inversiones, aunque deberán de elevarse los cap-rates al menos “a dos dígitos” para que el círculo virtuoso no detenga su marcha. O bien, puede continuarse momentáneamente con recursos propios al costo que ello involucra, pero es importante que sepan los desarrolladores que la llave del crédito sigue abierta.

Actualmente la AMFII reconoce la existencia en México de alrededor de 25 fondos de inversión, de los cuales 11 de ellos se están agrupando en torno a ella y donde hay algunos que llevan cerca de una década operando en México. Los agrupados a la AMFII son los siguientes: Apollo Real Estate Advisors (Apollo), Citi Property Investors (CPI,) GE Real Estate México, ING – Mexico Lion Fund, Kimco Realty Corporation (Kimco), La Salle Investment Management, Mexico Retail Properties (MRP), MIRA, O’Connor Capital, Partners, Prudential Real Estate Investors, The Carlyle Group, Walton Street Capital.

Por otra parte y para cerrar este artículo, sería bueno recordar la premisa de la Rueda de la Fortuna, paralelo con los ciclos económicos mundiales: “Una vez que llegamos al punto más bajo de su recorrido, no hay otra dirección que puedan tomar las cosas, pronto iremos hacia arriba”.