Fibras ¿mito o realidad?

Estas estructuras son comúnmente conocidas como REITS (Real Estate Investment Trusts), y se caracterizan, en términos generales, por distribuir sus ganancias antes de impuestos corporativos a sus accionistas, en forma de dividendos. Es decir, sin que la empresa pague impuestos y éstos sean pagados por el accionista final a la hora de recibir los beneficios de su inversión, a excepción de accionistas exentos, como los de fondos de pensiones.

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En México, este tipo de estructuras llevan años perfeccionándose, y al parecer ya se ha llegado a un punto que hace sentido constituir un FIBRA o transformar a una Sociedad Anónima en un Fibra, siempre y cuando tenga inmuebles que generen rentas.

El camino para tener “listos” los FIBRAS ha sido difícil para los principales impulsores de éstos, así como largo, pero parece que ha valido­ la pena.

­Desde principios de este año se han realizado cambios a los FIBRAS, mejorando su estructura fiscal, así como requerimientos ante la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), que parecen dar las características necesarias para poder interesar a las inmobiliarias a buscar esta transformación o estructura para las inversiones en el sector.

A diferencia de las REITS Americanas, los FIBRAS pagan impuestos. O, mejor dicho, retienen impuestos a sus accionistas a la hora de distribuir las ganancias. Lo cual se hace al final del ejercicio en Estados Unidos. El que recibe los dividendos paga impuestos, a menos que sea exento. En México, se le retienen los impuestos al accionista, a menos que sea exento.

Las ventajas de los FIBRAS aplican para personas físicas nacionales o personas morales extranjeras. Es decir, los tenedores de los títulos o certificados de participación deben ser accionistas mexicanos (personas físicas) o corporaciones extranjeras. En el caso que una empresa mexicana sea accionista o tenedora de un FIBRA, los beneficios no se aplicaran, a excepción de los fondos de pensiones y entidades exentas de impuestos.

Ventajas que tienen los FIBRAS desde el punto de vista fiscal:

1. Pago de IMPAC: exento. Siempre y cuando el inmueble sea un generador de rentas o esté destinado para ello.

2. Pago de ISR: si hay pago o retención del impuesto, pero hasta el final del ejercicio fiscal. Es decir, no hay pagos provisionales, ayudando así al flujo de caja.

3. Pago de ISAI: si existe al momento de adquirir un inmueble por medio del    FIBRA. Pero en el momento de “vender” el inmueble a través de los títulos de los FIBRAS no se vuelve a generar, a menos de que el FIBRA venda el inmueble por fuera del mismo. (Esto ­aplica en la mayoría de los estados de la República mexicana.)


Los Fideicomisos de Inversiión Inmobiliaria (FIBRAS) surgieron como una iniciativa para incentivar la inversión en el sector inmobiliario en México.
En Estados Unidos, Inglaterra, Australia y Japón ha sido catapultada a través de estructuras fiscalmente transparentes para las personas morales.

Ventajas que tienen los FIBRAS desde el punto de vista comercial:

1. Se tiene un vehículo adecuado para la compra y venta de inmuebles generadores de rentas.

Existe hoy día un riesgo de valuación de los FIBRAS por medio del mercado por falta de experiencia en valuar a este tipo de estructuras, lo cual se reflejaría en el valor del título, la acción o el certificado de participación que esté flotando en el mercado.

Hay muy pocos analistas en México que tienen experiencia en valuar portafolios generadores de renta, a través de métodos como NAV (Net Asset Value), que además trabajen evaluando empresas públicas.

Sin embargo, es natural pensar que, una vez que inicien los FIBRAS, este nuevo sector empezará a crecer en México. Existen otros riesgos, pero es muy claro desde un punto de vista “comercial­”.

RE: ¿Qué se necesita para que un portafolio actual de inmuebles tenga estos­ beneficios?

Lo ideal es haber iniciado como un   FIBRA, cosa poco probable en la mayoría de los casos, pero en términos generales se   requieren de dos cosas: transformar la estructura actual (SA, SRL, etcétera,) a      FIBRA, lo cual puede tener implicaciones fiscales, que no hagan justificable los beneficios obtenidos por un FIBRA, y que los accionistas del FIBRA sean o personas físicas o empresas extranjeras.

RE: ¿Qué potencial existe?

Difícil de decir en números, pero en el momento en que entren las AFORES a poder invertir en FIBRAS, como capital no como deuda, en ese momento el sector va a tener un crecimiento exponencial, con un comprador natural como las AFORES, tal como sucedió en Estados Unidos, y México se va a ver beneficiado por mayor generación de empleo, ya que ahora existe una nueva forma de financiar al sector inmobiliario, y este tipo de “facilidades” impulsan la inversión, tanto nacional como extranjera, requiriendo más gente, mas servicios, más empleo al final del día.

En Estados Unidos las REITS tardaron alrededor de 10 años en funcionar, fue un proceso de estructura, vender al mercado y capacitación. México no será la excepción, tendrá que haber una gran capacitación del mercado para entender mejor al sector, y al final a los FIBRAS, pero esto es sólo cuestión de tiempo.

Hay mucho más que explicar sobre los FIBRAS, desde otras ventajas hasta requerimientos, así como regulaciones en las que se cae ante la CNBV, etcétera. Pero creo que con esto puedo dar una idea general de que los FIBRAS ya llegaron, y son un instrumento que pone a México a la altura de otros países que cuentan con instrumentos o estructuras similares.  

* El autor es vicepresidente de Finanzas de Gacción S. A. de C. V.