En la última década, Mérida se ha convertido en un polo de atracción para la infraestructura inmobiliaria comercial, en parte por su masa de consumidores, aunado al crecimiento económico de la zona y la gran inversión inmobiliaria. Sin embargo, todo indica que hay sobreoferta en cierto nicho de mercado y en ubicaciones específicas.

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Al menos durante los últimos 15 años, México ha experimentado un boom de centros comerciales, primero en las grandes urbes y posteriormente los desarrolladores empezaron a incursionar en ciudades de tamaño mediano, con buen crecimiento y consideradas como polos atractivos de inversión. Este es el caso de Mérida, donde la oferta de centros comerciales ha tenido una gran expansión.

En la capital de Yucatán, el crecimiento urbano de la ciudad se extendió primeramente hacia la zona norte, por lo que los inversionistas optaron por apostar hacia esta dirección para construir e inaugurar locales comerciales de diferentes tipos.

Como consecuencia de ello, ésta se convirtió en una zona saturada, tanto para la expansión inmobiliaria como la comercial.

En 2016, se hablaba de cómo los centros comerciales en Mérida atravesaban una etapa de boom al anunciarse, por primera vez, la construcción de por lo menos siete plazas; algunas de ellas como componente de desarrollos de usos mixtos.

Durante ese mismo año, el Portafolio de la Construcción de United Bussines Media (UBM) México, afirmó que el crecimiento inmobiliario en centros comerciales en la ciudad de Mérida, Yucatán, la ubicó como sexta en el ranking nacional, de acuerdo con una publicación del portal Fashion Network.

Diez años previos, se experimentó un ciclo similar cuando, al mismo  tiempo, se construyeron e inauguraron, al norte de la ciudad: Plaza Galerías, City Center y Plaza Altabrisa; y al oriente, Plaza Sendero y Macroplaza.

 

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En ese entonces, Raúl Naya de León, socio director de Grupo Gira Capital Inmobiliario, en entrevista con La Jornada, declaró que la “estabilidad de Mérida permite que sea vista como el caldo de cultivo para que funcione bien un proyecto inmobiliario”.

Asimismo, según estudios realizados por la consultora TEP, en la década que fue de 2008 a 2018, la oferta de locales comerciales pasó de 279 mil metros cuadrados, a un millón 209 mil en la región. Al respecto, la International Council of Shopping Centers (ICSC) comentó que este crecimiento estuvo estrechamente ligado a que, hace años, la tierra en la zona era más barata que en otras ciudades de la República.

Es importante mencionar, que Mérida ofrece condiciones excepcionales y diferentes a otras zonas del país gracias al aspecto de seguridad, siendo un privilegio, elemento que juega a favor para la inversión.

Según especialistas, uno de los principales factores por los que Mérida resulta ser una ciudad económicamente estable, es porque empresarios y comerciantes locales invierten en su mismo estado, logrando que gente externa consuma esos productos y servicios —turísticos, de infraestructura y de producción— permitiendo que el dinero se mantenga en circulación dentro de la región.

 

Habrá que desarrollar proyectos de manera distinta; enfocarse en la experiencia y no en la venta.

 

Los expertos en la materia afirman que en Mérida existen dos tipos de inversionistas que se desarrollan en el sector comercial:

Los nacionales e institucionales, quienes construyen a través de Fideicomisos Inmobiliarios de Bienes Raíces (FIBRA) o fondos de capital privado. Vale la pena decir que alrededor del 66% de los desarrollos comerciales provienen de estos fondos.

Los locales, que en su mayoría son particulares, dueños de tierras desde décadas atrás y quienes solo invierten en construcción.

Por todo lo expuesto, desde hace más de una década se anticipaba la saturación por el boom inmobiliario, un reacomodo en el sector terciario en el que invertir en la construcción de este tipo de establecimientos comerciales sería riesgoso, y entonces ganaría quien ofreciera un mejor servicio, con mejor ubicación y valores diferenciados.

 

Más oferta de la necesaria

En opinión de Carlos Montero, director general de Grupo MEENT, el retail en Mérida es algo que se explotó demasiado en años anteriores y que, hoy en día, está sobreofertado. Explicó que conoce dos casos de proyectos de uso mixto, anclados originalmente con un componente de retail o tema comercial, que actualmente están un poco detenidos porque se pre lanzaron antes del Covid-19 y se encuentran haciendo la reingeniería para saber qué camino o rumbo es el que tienen que tomar.

“Definitivamente, el retail está sobre construido, y considero que después de esta pospandemia, es una de las áreas que se va a transformar. Aún no sabemos cómo, pero estaremos listos para ver de qué manera aprovechamos la oportunidad; seguramente habrá que desarrollar proyectos de una manera distinta a la actual, porque la gente hoy compra y se desplaza de una manera diferente”.

 

En el comercio minorista, ganará quien ofrezca un mejor servicio, ubicación y valores diferenciados.

 

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Agregó que, una vez que se abrieron completamente los centros comerciales en Mérida, se está observando que la gente sigue yendo a visitarlos porque necesita ese espacio social para interactuar. Por lo tanto, considera que, en Mérida, el segmento inmobiliario del retail también se va a comportar de manera distinta, pero tenemos que esperar a que pase un poco de tiempo para saber qué es lo que viene.

“Mi conclusión sobre este mercado es que ya hay demasiada oferta en el área de retail en Yucatán, sobre todo en Mérida”, afirmó Montero.

Otros especialistas señalan que, dado que hay consenso de la sobreoferta en el norte de la ciudad, hay que tener cuidado con ciertos segmentos y reanalizar ciertos giros, específicamente en el comercio minorista.

Asimismo, independientemente de los grandes centros comerciales, también se considera que se ha abusado de las plazas de servicios o conveniencia, que son espacios mucho más pequeños, pero de los que también hay exceso en estos momentos.

 

Cambios necesarios

Otros especialistas inmobiliarios y del retail consultados afirman que se deben hacer cambios importantes, sobre todo los centros comerciales que hoy están sufriendo por sus espacios no rentados. Anticipan que, en el corto plazo, que quizás ya está ocurriendo, los grandes centros comerciales se adaptarán a un formato diferente, más chicos, mixtos o más híbridos, como los que ya existen en la zona norte de la ciudad.

Es decir, que en vez de las tradicionales tiendas ancla, los consumidores puedan encontrarse en un lugar con cinco buenos locatarios con diversidad de productos.

Asimismo, se espera que crezca una nueva tendencia en materia de entretenimiento, de tal forma que los malls se conviertan en un punto de encuentro para el esparcimiento familiar, que ofrezcan diferentes servicios y oportunidades de compra.

Los centros comerciales deberán ampliar su atractivo como entertainment center para lograr un crecimiento paralelo a la velocidad de creación de nuevos espacios.

 

Experiencias

Los expertos aseguran que la razón por la que Mérida está sufriendo una sobreoferta en el retail, es porque los centros comerciales no están cubriendo todas las necesidades de la población, sino que están “construyendo por construir”, cuando la solución más rentable sería: Los mismos centros comerciales que ya existen, centrarse en la experiencia del consumidor.

Algunas propuestas para enfrentar la problemática son:

  • Diferenciarse. Darle a la gente un porqué de ir al centro comercial: Restaurantes, anfiteatros, teatros al aire libre, activaciones, cine de verano, entre otras.
  • Especializarse en un segmento en específico. Ser el mejor centro comercial de servicios, de entretenimiento, etc. En la medida en que los centros comerciales busquen ampliar su atractivo como entertainment centers y no solo como ‘ubicaciones para realizar compras’, existirá un crecimiento del mercado paralelo a la velocidad de creación de nuevos espacios.
  • Servicios holísticos. Tras la pandemia, la tendencia a ofrecer este tipo de cuidado personal al consumidor será imprescindible, por lo que brindar una mayor infraestructura de esparcimiento e integración comunitaria es necesaria.

Finalmente, a los desarrolladores: Estar más enfocados en la experiencia y no en el comercio.

Ahora bien, los expertos de la materia consideran que en otras partes de la ciudad hay oportunidades, siempre y cuando se lleve el producto correcto, que satisfaga necesidades, que ofrezca buenas experiencias, que tenga la ubicación adecuada e incluso hasta el diseño arquitectónico justo para la zona. También hay quien se cuestiona si realmente hay exceso de oferta, o si solamente se trata de que hay buena y mala de ésta.  


Texto Ricardo Vázquez | Alejandra Cañedo

Foto: potensa / plaza carso / mario ramírez / thor urbana