Los recientes efectos que dejaron las lecciones de la pandemia y la modificación del uso de los bienes raíces comerciales se siguen viendo. Cada sector se vio afectado de diferentes maneras y en el caso del industrial, está en franco crecimiento.
Así lo dio a conocer Erick Brunet, director de transacciones de Servicios Corporativos Globales (GCS) de Newmark Latinoamérica, en un análisis sobre el sector industrial en el primer semestre de 2022.
Sin estar mayormente afectado por los movimientos geopolíticos y sociales, indicó Brunet, “vemos una normalidad en este 1.4 millones de metros cuadrados, a pesar de los roces durante el inicio de la negociación del Tratado de Libre Comercio, la entrada de nuestra actual administración e incluso la pandemia misma. Como muestra de esto, en el 2021 la absorción fue de 108%, comparado contra un año base y se estima que seguirá dicha tendencia positiva en años futuros”.
Cada mercado se comporta de una manera particular, por lo que a grandes rasgos, de los 73 millones de m2 bajo techo que conforman el inventario industrial nacional clase A actual, existe también una tasa de disponibilidad promedio que se encuentra por debajo del 2.5 por ciento.
En otras palabras, se trata de un mercado en el que los usuarios, ya sean empresas productoras almacenadoras o logísticas, no encuentran el espacio especulativo para continuar con sus expansiones a la velocidad que necesitan.
De acuerdo con el análisis, al estudiar dicho fenómeno por zonas, se observó que el norte del país tiene una vacancia aún más baja con mercados como Tijuana al 0.5% de disponibilidad; Ciudad Juárez al 0.6 e inclusive grandes mercados como el de Monterrey, con tasas por debajo del 1.6 por ciento.
A su vez, en la zona centro del país se vieron números alrededor del 3%, en ciudades como Querétaro, Aguascalientes, la Ciudad de México y Toluca. Esta situación significa que todos los mercados presentan distorsión, lo que ocasiona un incremento generalizado en los valores de renta por m2 que son empujados al alza. Una vez que el mercado regrese a las tasas de entre 8 y 12% se normalizará todo.
Sergio Pérez, director ejecutivo de cuentas corporativas en América Latina de Newmark, comentó que son “buenas noticias”, ya que quiere decir que hay más empresas y más inversión confiando en México y en la infraestructura existente que es suficiente para atender todas las necesidades; y por el otro lado, existe cada vez un apetito más grande de inversionistas y desarrolladores para crear el producto que estas empresas necesitan.
A ello hay que sumarle las grandes cantidades de capital que están buscando inversiones de largo plazo con bajo riesgo y que resolverá esta distorsión de mercado en beneficio de todos, aunque es cierto, durante los meses por venir será un mercado arrebatado en el que los inquilinos tendrán que tomar decisiones rápidas y estar dispuestos a negociar aceleradamente para asegurar los pocos espacios que hoy existen disponibles allá afuera”.
Hoy en día, prosiguió, los inversionistas buscan un “producto seguro”, es decir, espacios que sean lo más “genéricos” posible, pero de buena calidad y que tengan modulaciones estándar, área de soporte típicas para mercado logístico, “retenedores” de valor como materiales de larga durabilidad y bajo impacto y, de ser posible, certificaciones o por lo menos las preparaciones para contar con ellas.
Cabe resaltar que el producto promedio en el mercado va de los 10 a los 25 mil m2 con alturas libres de 10 a 14 metros. Sin embargo, esto depende del tamaño de cada mercado, donde la actividad se concentra en el centro y norte del país, mientras que las transacciones que se han dado en el Sureste son principalmente para abastecer al consumo local.
En el corto y mediano plazo, se observa un periodo de bonanza en el que la industria automotriz retoma la fortaleza de su producción, el sector logístico sigue creando centros para atender a sus usuarios finales con una mayor velocidad en la entrega de los productos.
Ello, con áreas de especialidades de alta tecnología para seguir creando componentes electrónicos y de alto valor agregado y las manufactureras, que seguirán atendiendo a todos estos grandes clientes y usuarios, señaló en su análisis Erick Brunet, director de transacciones de Servicios Corporativos Globales (GCS) de Newmark Latinoamérica.
