La Ciudad de México y su Zona Metropolitana (ZMCDMX) se mantienen como el principal hub logístico de México, tan solo, al cierre del 2023 el sector logístico captó el 50% de las transacciones, mientras que el sector e-commerce participó con un 30%, seguido por el de manufactura y automotriz.

De acuerdo con un análisis de CBRE, al cierre del 2023, las operaciones de demanda neta en el mercado industrial registraron un acumulado de 759,481 metros cuadrados (m2), en tanto que la absorción bruta alcanzó más de un millón de m2, esto es 6.1 puntos porcentuales por encima de lo registrado al 4T del 2022.

Resaltó que la tendencia de pre-arrendamiento sigue presente, pues de los 263,728 m2 que fueron incorporados como nueva oferta en el trimestre, un 84% entró sin vacancia. Se espera que esta tendencia continúe durante los siguientes trimestres de 2024.

Almacenes verticales, futuro de espacios de última milla

Indicadores de mercado

A lo largo del 2023, el mercado industrial en la ZMCDMX reflejó un crecimiento constante en inventario con un 6%. Con más de 10.85 millones de m2, el inventario de la zona representa el 17% de la participación en el inventario industrial de los mercados principales del país, ocupando el segundo lugar en dimensión después de Monterrey.

“Los productos last mile han tomado mayor fuerza derivado de los cambios en los hábitos de consumo por el e-commerce, así como a la falta de espacios industriales. Solo en 2023 se integraron 41,480 m2 en la CDMX y se espera que esta cifra aumente a 172,765 m2 con la incorporación de diversos productos como Vesta Park La Villa, ProximityParks Del Valle, O´Donnell Last Mile Vallejo y Coyoacán, entre otros, a lo largo del 2024”, comentó Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de CBRE del área Industrial y Logística.

Siguiendo con el tema de last mile, los desarrolladores siguen innovando en el mercado con conceptos que permitan satisfacer las necesidades de espacio, tal es el caso de Prologis e Interlogix que creará parques industriales verticales en áreas estratégicas dentro de la CDMX y las principales ciudades del país. Estos productos serán de última milla y se espera se incorporen a finales del 2024.

En cuanto a la actividad en construcción, el corredor con mayor actividad en el año fue Cuautitlán, seguido por Tultitlán, Tepotzotlán y Tlalnepantla con 35, 33, 19 y 8%, respectivamente, mientras que el resto se concentró en el corredor last mile con el 5%. Para el 1T24, se espera se incorporen 104,277 m2 de los cuales, el 35% será en Cuautitlán, 35% en Tlalnepantla y el 30% restante en el corredor last mile.

También, dijo la firma, se han puesto en marcha diferentes proyectos, como es el caso de Fortem Industrial Tepeji y el más desarrollo T-MEX Park, los cuales han comenzado a comercializar sus espacios y se espera se alcancen más de 1.4 millones de m2 de nueva oferta en 2024.

Motivado por la incorporación de la nueva oferta, el inventario clase A de la CDMX cerró con 10.85 millones de m2 distribuidos en los nueve submercados de la ZMCDMX, esto representó un incremento del 6.4% respecto al mismo periodo de 2022. “Se espera que con la entrega de los proyectos actualmente en construcción se adicionen más de 100,000 m2 durante el siguiente trimestre, cerrando con un inventario de 10.95 millones de m2”.

Tasa de vacancia

La zona cerró el 2023 con una tasa de vacancia de 1.2%, lo que corresponde a 129,000 m2 y una diferencia de 1.1% por debajo de la cifra registrada al cierre de 2022. A nivel corredor, el Nororiente -last mile se posiciona con la vacancia más alta, alcanzando el 20.3% debido al ingreso de proyectos como Central Coyol que se añadieron recientemente al inventario con sus superficies disponibles.

Por último, la firma mencionó que, en términos de absorción bruta, al 4T23 se tiene un acumulado de 1,269,798 m2 distribuidos de la siguiente forma: Cuautitlán (51%), Tultitlán (23%), Tepotzotlán (9%) y el resto en el corredor last mile (16%).

Mapa de submercados industriales de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.