En un contexto donde el acceso al suelo urbano se vuelve más costoso y crece la demanda de alternativas de inversión, los esquemas de copropiedad inmobiliaria han ganado terreno como mecanismos viables para adquirir y desarrollar bienes inmuebles en conjunto. No obstante, compartir la propiedad de un inmueble, aunque útil y legalmente posible, implica retos jurídicos y operativos que deben atenderse con claridad y precaución desde el inicio.

La copropiedad existe cuando una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas, sin que ninguna tenga porción materialmente separada del bien. Esto significa que dos o más personas pueden ser propietarias simultáneamente de un mismo inmueble, sin que exista una división física de las partes. Cada copropietario tiene una parte ideal del todo, no una sección concreta.

Los motivos más comunes para establecer una copropiedad pueden ser los siguientes: inversiones compartidas, donde amigos o socios deciden adquirir en conjunto un inmueble para renta o reventa; adquisición familiar: donde padres e hijos o hermanos, compran un inmueble como patrimonio común; herencias: donde varios herederos reciben un inmueble que deciden conservar; proyectos de desarrollo: donde inversionistas participan en la compra de un inmueble para desarrollo conjunto.

Existen diversos desafíos legales y prácticos que se deben considerar, entre ellos los siguientes. Toma de decisiones compartidas: cualquier acto de dominio (vender o hipotecar) requiere el consentimiento de todos los copropietarios; esto puede generar parálisis si hay desacuerdo. Uso del inmueble: determinar quién lo ocupa o cómo se alquila puede ser fuente de conflictos si no hay reglas claras. Gastos y responsabilidades: todos deben contribuir proporcionalmente a impuestos, mantenimiento, servicios, etcétera; la falta de pago de uno afecta a todos. Salida de un copropietario: si un copropietario quiere vender su parte alícuota y los demás no, se puede generar tensión; en última instancia, puede solicitar la división del bien o su venta judicial. Riesgo de embargo o litigio: si uno de los copropietarios enfrenta un problema legal, su parte alícuota puede ser embargada, afectando prácticamente al resto.

Ante los desafíos que se presentan en una copropiedad, algunas soluciones legales que se pueden utilizar son las siguientes:

1) Convenio de copropiedad: Es altamente recomendable, que al constituirse la copropiedad, se firme un convenio entre las partes, que regule, al menos, las reglas de uso y administración, distribución de ingresos y gastos y mecanismos de solución de controversias.

2) Fideicomiso: En proyectos de mayor escala, el inmueble puede ser adquirido por un fideicomiso inmobiliario. Esto otorga reglas claras, profesionaliza la administración y limita la responsabilidad individual.

3) Constitución de una persona moral: En lugar de copropiedad, se puede constituir una persona moral y que la misma sea propietaria del inmueble. Cada inversionista participa con acciones o partes sociales, facilitando la gestión y la entrada y salida de socios.

4) Condominio: En casos donde el bien es susceptible de fraccionamiento, se puede constituir un régimen de propiedad en condominio, haciéndose las respectivas aplicaciones, con escrituras individuales para cada unidad. Esto transforma la copropiedad en propiedad exclusiva y reduce fricciones.

Participar en la compra de un inmueble "a palabra" entre varios amigos puede volverse un serio problema si no hay escritura.

La copropiedad inmobiliaria es una figura legalmente válida, útil y flexible, pero no debe improvisarse. Sin reglas claras, genera conflictos; bien estructurada, abre posibilidades de inversión, acceso patrimonial y colaboración.

Acude con tu notario para recibir orientación no solo en la escritura de la propiedad, sino en la prevención de futuros conflictos. Un convenio bien hecho, un fideicomiso con reglas claras o una persona moral correctamente diseñada pueden hacer la diferencia entre una inversión exitosa o un litigio prolongado.

*Notario 50 de la Ciudad de México.