El dinamismo del sector construcción continúa avanzando. Cifras recientes de BBVA indican que el PIB de la Construcción creció 2.6%, impulsado principalmente por un aumento de 6.9% en la edificación.
Una herramienta para valorar terrenos cuando el mercado no ofrece suficientes referencias
De acuerdo con Alfredo Castillejos, subdirector Técnico de Tasvalúo, el análisis residual es un método que permite estimar cuánto vale un terreno urbano con potencial de desarrollo, sobre todo cuando no existen suficientes comparables para evaluar el precio.
Lo explica así el especialista: “Es muy útil para el sector inmobiliario —desarrolladores e inversionistas— porque permite justificar cada parámetro técnico. Cuando se evalúa un terreno únicamente con el enfoque comparativo de mercado, muchas veces no hay información de operaciones recientes de terrenos similares. El análisis residual ayuda a validar si un precio es justo, está sobreofertado o cuál podría ser un margen razonable de contraoferta”.
Cómo se calcula el valor residual de un terreno
Indicó el experto que el proceso parte del valor de venta proyectado del desarrollo inmobiliario. A partir de esa cifra, se restan todos los costos necesarios para ejecutarlo: desde la construcción y los gastos operativos, hasta el rendimiento esperado por el inversionista. La diferencia entre ambos es el valor máximo que puede pagarse por el terreno.
Castillejos detalla que el valor residual surge de “restar todos los costos de desarrollo —incluyendo gastos, construcción y el rendimiento esperado— del valor de venta proyectado del proyecto inmobiliario”.
Este cálculo permite, en algunos casos, anticipar posibles plusvalías, aunque siempre partiendo de las condiciones actuales del mercado.
Tecnología y datos que fortalecen el análisis
Hoy este método es aún más robusto gracias a herramientas digitales y bases de datos más completas. El experto señala que existen plataformas que permiten revisar mapas, fotografías satelitales históricas y la evolución de la mancha urbana. También se dispone de estadísticas de absorción, inventarios, precios de oferta y otros indicadores que ayudan a entender mejor la dinámica del entorno.
“Además, actualmente se cuenta con información de mercado más robusta —como datos de absorción, inventarios, precios de oferta y bases de datos especializadas— que permiten complementar el análisis y ofrecer una visión más completa del comportamiento del entorno y del potencial del desarrollo”, explica.
En proyectos de largo plazo, el tiempo lo cambia todo
Aquí es indispensable actualizar los flujos futuros para reconocer el valor del dinero en el tiempo. Como señala Castillejos: “En este tipo de proyectos es fundamental considerar el valor del dinero en el tiempo, es decir, reconocer que un peso hoy no vale lo mismo que un peso dentro de varios meses o años. Por ello, los flujos futuros se actualizan para reflejar su valor presente…”.
Este enfoque ayuda a estimar la rentabilidad real del proyecto, a medir su sensibilidad ante cambios en precios o costos y, sobre todo, a definir cuánto es viable pagar por el predio sin poner en riesgo la inversión.
¿Para qué sirve el análisis residual?
Este método es especialmente útil en tres áreas clave:
✔️ Valoración de terrenos
Particularmente cuando hay poca información comparativa o se trata de predios sin construcciones, pero con posibilidad de desarrollo.
✔️ Evaluación de viabilidad
Brinda una estimación financiera de si un proyecto puede sostenerse antes de apostar capital.
✔️ Definir el mejor uso del predio
Ayuda a determinar qué tipo de desarrollo maximiza el valor del terreno según normas urbanas y potencial comercial.
Una herramienta estratégica, no un gasto
En un mercado donde cada peso invertido cuenta, esta metodología se convierte en un aliado indispensable para quien busca desarrollar proyectos sólidos, rentables y ajustados a la realidad del entorno.
