El mapa industrial de México está cambiando y el sureste comienza a tomar protagonismo. En este nuevo escenario, Yucatán se posiciona como uno de los mercados con mayor dinamismo, impulsado por la relocalización de empresas, el crecimiento del comercio electrónico y condiciones operativas más favorables frente a otras regiones del país.

De acuerdo con información de Spot2.mx, el mercado industrial de la región ha registrado una transformación acelerada en los últimos cinco años. La absorción ya supera los 150 mil metros cuadrados, mientras que la vacancia se mantiene en niveles mínimos de entre 3% y 4%, lo que ha generado presión al alza en los precios de renta, que actualmente oscilan entre 3.60 y 7.50 dólares por metro cuadrado mensual en naves Clase A.

Responde este crecimiento, en gran medida, a la saturación de mercados tradicionales como el norte y el Bajío, donde factores como la escasez de agua, los altos costos operativos y las limitaciones energéticas han comenzado a frenar nuevas inversiones. En contraste, el sureste ofrece mayor disponibilidad de recursos, así como nuevas oportunidades logísticas y de expansión.

Nearshoring y logística impulsan la demanda

El avance del nearshoring ha sido un factor clave en esta reconfiguración. Empresas globales están optando por instalar operaciones en el sureste para evitar cuellos de botella y diversificar riesgos. En particular, firmas como Amazon y Mercado Libre han impulsado el desarrollo de centros de distribución y operaciones de última milla en la región, especialmente en Mérida.

También este dinamismo ha detonado la construcción de nuevos parques industriales y una rápida ocupación de espacios disponibles, tanto en proyectos especulativos como en desarrollos a la medida.

“Esta tarifa y crecimiento sostenido refleja no solo la escasez de metros cuadrados listos para ocupar, sino también la sofisticación técnica y operativa de los nuevos inventarios que se están entregando en el estado. La demanda activa también marca el tono: logística, e-commerce y manufactura ligera”, señaló Vianey Macías, Head de Market Research en Spot2.mx.

Transición hacia proyectos Built-to-Suit

Ante la baja disponibilidad de espacios de gran escala, el mercado comienza a migrar hacia esquemas Built-to-Suit (BTS), en los que las naves industriales se desarrollan de acuerdo con las necesidades específicas de cada empresa.

Este cambio marca una nueva etapa para el mercado local, donde la competencia ya no se centra únicamente en el precio de renta, sino en factores como eficiencia operativa, seguridad y desempeño por metro cuadrado.

Yucatán fortalece crecimiento económico con nuevas inversiones para 2026

Y, además, la llegada de corporativos internacionales está elevando los estándares del mercado, acelerando la obsolescencia de naves Clase B y favoreciendo la demanda por espacios Clase A con mayores especificaciones técnicas.

“Por ello, el producto con mayor demanda son las naves especulativas Clase A en parques consolidados. A medida que la disponibilidad se reduce, el mercado migra progresivamente hacia esquemas Built-to-Suit. El mercado deja de competir solo por precio y empieza a hacerlo por eficiencia operativa. El siguiente salto no depende de la demanda, sino de la capacidad instalada”, agregó Macías.

Infraestructura y energía, factores clave

También el crecimiento de Yucatán está respaldado por proyectos de infraestructura estratégica como el Tren Maya, la modernización del puerto de Progreso y el Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec, que buscan mejorar la conectividad y posicionar a la región como un nodo logístico hacia mercados internacionales.

Permiten estos desarrollos reducir tiempos de traslado y ofrecer alternativas frente a rutas tradicionales, además de fortalecer la conexión con la costa este de Estados Unidos.

Sin embargo, el principal reto para consolidar este crecimiento será la infraestructura energética. Aunque históricamente ha sido una limitante, actualmente se están desarrollando proyectos para ampliar la capacidad de generación y el acceso a gas natural, lo que podría habilitar operaciones industriales más complejas.

Ventajas competitivas y retos

Otro factor clave es la disponibilidad de agua, un recurso que comienza a escasear en otros mercados industriales del país. En el caso de la península, los mantos acuíferos representan una ventaja competitiva para industrias como la manufactura avanzada, los centros de datos o los semiconductores.

A esto se suman incentivos fiscales en los Polos de Desarrollo, que incluyen beneficios en ISR, IVA y esquemas de deducción acelerada, lo que mejora la viabilidad financiera de nuevos proyectos.

Hoy en día, Yucatán cuenta con cerca de 980 mil metros cuadrados de inventario industrial y un pipeline de crecimiento que apunta a una mayor especialización en los próximos años. El capital también ha comenzado a enfocarse más en el rendimiento operativo de los activos, medido en dólares, lo que refleja una mayor madurez del mercado.

De mercado emergente a hub regional

Con estos elementos, Yucatán deja de ser visto como una alternativa secundaria y comienza a posicionarse como un hub industrial del sureste mexicano, capaz de competir por inversiones que tradicionalmente se dirigían al norte del país.

No obstante, el siguiente paso dependerá de que la infraestructura —particularmente la energética— logre acompañar el ritmo de la demanda. La oportunidad está abierta, pero su consolidación dependerá de la capacidad de sostener este crecimiento en el largo plazo.