El mercado de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) registró un avance de 9.0% durante octubre de 2026, con lo que amplió su rendimiento acumulado en el año a 15.0%, por encima del 8.5% que reportó el principal indicador de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el S&P/BMV IPC.
Durante el mismo mes, el S&P/BMV IPC avanzó 8.6%, una variación ligeramente inferior al incremento registrado por el Índice de Fibras, que mantuvo así un desempeño superior al mercado bursátil en lo que va de 2026.
Monex atribuyó este comportamiento a tres elementos: mejores cifras de actividad económica, valuaciones atractivas en los mercados financieros y un renovado interés por México como destino de inversión.
Fibras industriales y comerciales mantienen atractivo
Ahora bien, el análisis de Monex mantiene una perspectiva favorable para las Fibras industriales y comerciales hacia el cierre de 2026, respaldada por los indicadores operativos reportados durante el tercer trimestre del año.
En el segmento industrial, el dinamismo de la demanda de espacios logísticos y manufactureros continúa siendo un elemento relevante para el desempeño de los portafolios. Sin embargo, su evolución también dependerá de las condiciones comerciales entre México y Estados Unidos, particularmente de los resultados de la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), así como de los cambios que puedan presentarse en las reglas de origen.
Por su parte, en el sector comercial, los resultados operativos también respaldan las perspectivas de crecimiento, mientras que en oficinas el análisis identifica oportunidades para mejorar los niveles de ocupación.
También será importante observar la capacidad de las Fibras para mantener sus distribuciones a los inversionistas. Monex estima que los dividendos del sector podrían crecer 7.0% durante 2026 respecto a 2025.
¿Cómo cerraron las principales Fibras el tercer trimestre de 2026?
Los resultados financieros del tercer trimestre mostraron avances anuales en ingresos, utilidad operativa y generación de flujo en las principales emisoras del sector, aunque con diferencias en el ritmo de crecimiento de cada portafolio.
Entre las compañías que destacaron en el reporte se encuentran Fibra Uno, Fibra Prologis, Fibra Danhos, Fibra Monterrey y Fibra Nova.
La generación de fondos de operaciones (FFO) llegó a 2,782 millones de pesos, con un incremento anual de 16.6%. Además, registró una ocupación de 95.7% y decretó una distribución de 0.68 pesos por certificado bursátil fiduciario inmobiliario (CBFI).
Fibra Prologis registró ingresos por 3,309 millones de pesos, un incremento anual de 9.0%. Su NOI ascendió a 2,726 millones de pesos, mientras que el FFO alcanzó 1,824 millones, con avances de 2.7% y 7.5%, respectivamente.
La compañía cerró el periodo con 515 propiedades industriales en México, que en conjunto suman 87.3 millones de pies cuadrados de área bruta rentable. Su tasa de ocupación fue de 95.8 por ciento.
Fibra Danhos reportó ingresos por 2,063 millones de pesos, 8.6% más que en el tercer trimestre de 2025. Su NOI fue de 1,599 millones de pesos, con un crecimiento anual de 7.1%, mientras que su FFO llegó a 1,178 millones, también con un avance de 7.1 por ciento.
La ocupación de su portafolio se ubicó en 90.2%. Asimismo, autorizó un dividendo de 0.45 pesos por certificado bursátil, cuyo pago está programado para el 12 de noviembre de 2026.
El FFO llegó a 1,026 millones de pesos, 66.8% más que en el mismo periodo del año anterior. Su tasa de ocupación fue de 93.9 por ciento.
Y en materia de estrategia corporativa, avanzó en su proceso de consolidación con Fibra Macquarie, después de obtener el aval antimonopolio para la segunda oferta pública de adquisición (OPA). También concretó la venta de un inmueble de oficinas por 359 millones de pesos, como parte de su estrategia para liberar capital y concentrar recursos en el segmento industrial.
Por su parte, Fibra Nova (FNOVA) reportó ingresos por 441 millones de pesos, 12.5% más que en el tercer trimestre de 2025. Su NOI alcanzó 429 millones, con un incremento de 12.7%, mientras que su FFO se ubicó en 387 millones de pesos, un crecimiento de 6.0 por ciento.
La Fibra registró una ocupación de 100% en su portafolio, el nivel más alto entre las cinco emisoras consideradas en el comparativo de Monex.
FUNO lidera el rendimiento acumulado de 2026
Además de los resultados financieros, el Fibrómetro de Monex permite comparar el comportamiento bursátil de las principales emisoras durante el año.
En contraste, Fibra Danhos acumuló un avance de 4.3%, mientras que Fibra Monterrey registró un rendimiento de 3.8 por ciento.
Muestran estos resultados diferencias en el desempeño bursátil de las emisoras, aun cuando las cinco reportaron crecimientos anuales en sus ingresos durante el tercer trimestre.
Y en cuanto a sus indicadores operativos, la tasa de ocupación se ubicó entre 90.2% y 100%, mientras que los márgenes de NOI oscilaron entre 75.9% para FUNO y 97.1% para FNOVA.
Los factores que marcarán el desempeño de las Fibras
Hacia el cierre de 2026 y durante 2027, Monex identifica distintos elementos que podrían influir en la evolución del sector inmobiliario bursátil.
Entre ellos destacan las condiciones económicas y comerciales de México y Estados Unidos, debido a su impacto en la demanda de espacios industriales y las tasas de ocupación.
A esto se suman el control de los gastos de capital (Capex), la captación de recursos y la posibilidad de vender activos que no sean estratégicos para fortalecer la estructura financiera de las emisoras.
Finalmente, en este contexto, el desempeño de octubre y los resultados del tercer trimestre colocaron a las Fibras en una posición favorable frente al mercado accionario mexicano. Sin embargo, su evolución dependerá de que mantengan la generación de flujo, los niveles de ocupación y la capacidad de sostener sus distribuciones a los inversionistas.
