Fondos de inversión ¿invencibles o perdurables?

Lo nuevo no es su presencia, sino la forma en que consolidan su operación. Los fondos de inversión con negocio en México llegaron para quedarse, pero con una estructura distinta. La crisis hipotecaria en territorio norteamericano, los altos precios del petróleo y, sobre todo, el debilitamiento del dólar están cambiando las condiciones de inversión en el mercado inmobiliario local.

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Los fondos de inversión, también conocidos en el mercado de Estados Unidos como Real Estate Investment Trust (REIT), aterrizaron junto con la oleada de expansión inmobiliaria de los últimos diez años, pero con mucha más fuerza económica el trienio que antecede este 2008.

Su presencia en el fondeo de desarrollo inmobiliario o adquisición de cartera de propiedades es incipiente aún, no obstante empieza a consolidarse como una opción real para nuevos desarrolladores e inversionistas globales.

 
Desarrollo Lago Hielmar | GRUPO ARQUITECTURA

La forma en que han llegado al mercado mexicano varía: algunos como fondos netos de inversión tipo REIT (Calpers de Hines Interests), otros como grandes firmas aseguradoras (Metlife, ING, Prudential) y unos tantos más con otra estructura como la de grupos de inversionistas fundamentalmente europeos (Fadesa, Lar, Grand Coral y otros más).
Hoy día, son más de 20, hecho que ha incrementado la competencia en procesos de adquisición, capitalización o simplemente fondeo de proyectos en desarrollo. En ese grupo figuran grupos como Kimco, ABM Properties, DIFA, Union Investment Real Estate AG, BVT, Fadesa, Jones Lang LaSalle Investments, Mexico Retail Properties, JP Morgan, Chelsea, GE Capital, Goldman Sachs, Deutsche Bank, etcétera.
Su existencia en el mercado inmobiliario, ha sido provechosa porque si bien su participación en el fondeo aún es incipiente, abrió nuevas oportunidades de fondeo y sofisticación de desarrolladores, bancos y propietarios.
Si bien el mercado inmobiliario mexicano aún carece de volúmenes atractivos en materia de compra, o falta de institucionalización homogénea en el área de desarrollo, lo que sigue estando detrás de las cuantiosas carteras de fondos de inversión son las tasas de rentabilidad superiores a las de Estados Unidos y otros mercados.
El año pasado, se estima que los recursos que fondos de inversión inyectaron al mercado ascendieron a 6 mil millones de dólares (mdd). La previsión es similar para este año, aunque con un enfoque importante en la industria del retail (centros comerciales de todo tipo).


Fabian Sánches | CREA SOLUCIONES
Director General de CREA

Lo que realmente mueve a los tomadores de decisiones es una mezcla de factores: los niveles de consumo que en otros mercados consolidados en el mundo no se pueden alcanzar (centros comerciales), el bono demográfico que sugiere necesidad de vivienda y el desarrollo explosivo del mercado turístico residencial. "Cualquiera que quiera decir lo contrario, se equivoca. Los inversionistas institucionales, sobre todo aquellos que tienen en cartera recursos amplios, están conscientes del potencial y necesitan inyectar recursos, pero con una visión de largo plazo", explicó un directivo de una aseguradora global con planes de inversión en México.


Pierre Arriz|RH
Director General de Hines

Desde hace seis años The Peabody Group se ha mantenido activo mediante procesos de capitalización en firmas como Grupo Acción, DeMet, Consorcio Ara y otros grupos. Desde entonces ha establecido que las condiciones de riesgo país de México son favorables, y mucho tiene que ver con el mercado en el futuro en términos de ingresos y las posibilidades de desarrollo. Un directivo de la firma considera que el mercado mexicano sigue ofreciendo condiciones de mercado.

Fabián Sánchez, director general de CREA, una firma de investigación inmobiliaria, dijo que en general los fondos siguen estando activos: "Hay dinamismo, sobre todo porque la crisis hipotecaria en Estados Unidos no se va a prolongar más allá del primer semestre del 2009. Hay cautela en los fondos que tengan algo que ver con bancos por exposición con Estados Unidos, pero hay otros nichos atractivos como las aseguradoras".
El dinamismo previsto por CREA se basa también en las oportunidades de mercado: "Sólo en retail estamos a dos o tres años de continuo desarrollo, si observamos la penetración de otros mercados, como Brasil, estamos a la mitad del nivel de oferta comercial per cápita", detalló Sánchez.


Rentabilidad y competencia

Aunque ya para muchos era una realidad, el negocio de bienes raíces está empezando a generar una batalla interesante de la que aún resta mucho por contar.
Apenas en el 2001 una de las principales bases de una decisión eran los niveles de rentabilidad ofrecidos por el mercado local, estos han venido bajando a razón de dos puntos porcentuales cada año. Sin embargo, el volumen de negocio es atractivo para el inversionista.
Grupo Acción fue de los primeros que optó por ingresar recursos de fondos de inversión extranjeros. Eran años en que los cap rate rondaban en 14 por ciento y los competidores eran limitados.
En estos días la situación ha cambiado diametralmente. Hay más competidores, pero sobre todo el mercado se diversificó e incluso la rentabilidad hoy día se mide en desarrollo y adquisición de cartera. Así, mientras por el primero se prevé ofrezcan algunos fondos entre 12 y 13 por ciento, para la compra el número es de 8 a 9 por ciento.
Así, como pocos quieren hablar de la rentabilidad, un número mayor acepta en privado que la competencia ha armado prácticamente dos bandos en la competencia.
El debilitamiento del dólar ha abierto con muchas ventajas la posición de los fondos europeos. Algunos dicen que es una competencia de tasas sin base, otros opinan que para fondos gigantescos como los europeos una operación en México, la más grande, pudiera representar un asunto de todos los días para el comprador.
Un directivo comentó que ya empiezan a verse procesos en los que los europeos ofrecen tasas de rentabilidad más altas, por las que prácticamente es difícil competir.
Una manera de medirlo es lo que empieza a suceder en otras áreas del negocio inmobiliario, como la infraestructura donde México se convertirá este año en la arena en un duelo geofinanciero entre Estados Unidos y varios países de la Unión Europea, debido al potencial de inversiones que tiene el país a través del Programa Nacional de Infraestructura (PNI) 2007-2012. Según información del gobierno federal, las empresas estadounidenses tienen particular interés en al menos treinta proyectos donde la inversión ascendería a 140 mil mdd.
Más aún, entre 1994 y 2006 alrededor de 60 por ciento de la inversión extranjera directa que recibíamos provenía de Estados Unidos. En estos momentos sólo aportan 47 por ciento según la información oficial.

También señaló que el mayor avance lo tuvieron los europeos, y ese comportamiento fácilmente se refleja en los fondos de inversión. Basta ver con la fuerte batalla que la inversión española ha ejercido el último trienio en las playas mexicanas.
A diferencia de las tasas de retorno que ofrecen proyectos inmobiliarios locales a inversionistas institucionales y a compradores, de un promedio de 25 por ciento en la zona de Brickell en Miami la plusvalía en un proyecto típico de construcción fluctúa entre 30 y 35 por ciento, del inicio de la comercialización al fin de la obra, en dos o tres años en zonas como Cancún, Riviera Maya, Los Cabos y Vallarta.

Otra visión del negocio

Hines sabe de las oportunidades del mercado inmobiliario. Fue de los primeros que ingresaron al negocio de fondear proyectos, aunque no con la misma estructura porque su llegada al mercado fue mediante un fondo global (Emerging Marketing Found) cuyos recursos permitieron fondear proyectos como la Torre del Angel, Parque Industrial Querétaro y dos en Guadalajara.
Fue en el 2005 cuando se creó un fondo exclusivo para el mercado mexicano con un monto de 197 mdd, recordó Pierre Arriz, director general de Hines.

Al paso del tiempo, las condiciones de mercado permitieron a la firma crear un segundo fondo por 245 mdd y un tercero que estará listo en los próximos días con un monto similar.

La premisa de entrar a México era clara. Nuestra estrategia es desarrollar producto para la clase media para aprovechar el bono demográfico, por eso no estamos dirigidos al mercado de playas", dijo.
A la fecha, con los recursos aplicados ha desarrollado 20 proyectos de tipo residencial, comercial e industrial. "México ha recibido mucha atención de inversionistas globales y se ha reflejado en la alta disponibilidad de recursos para desarrollar y adquirir propiedades en los últimos 3 años. Los precios están siendo mucho más atractivos", describió sobre el contexto del mercado de fondos en México.
Una de las soluciones que está permitiendo al fondo competir en las condiciones actuales, es reducir el riesgo a través de menores costos. Y dijo: "queremos eliminar costos vía prepagos, por ejemplo, o asegurar rentas mediante procesos anticipados. Es algo sano con lo que queremos actuar este año".
Y es que para la firma con actividad a nivel internacional, ubica a México como uno de los países más activos en el mundo en materia de nuevas inversiones. El presupuesto está previsto invertirse a partes iguales en el negocio residencial, industrial y centros comerciales.