Bienes raíces rentabilidad superior a diversas inversiones financieras

Históricamente hemos escuchado que los bienes raíces son una inversión segura y rentable, porque no pierden su valor real con el tiempo.

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Sin embargo, ello no garantiza que tengan siempre una mayor rentabilidad a las diversas opciones de inversión financiera, depende de numerosas circunstancias. Pero lo que sí es cierto es que mientras más estabilidad hay en una economía y más bajas son las tasas de interés, más rentable resulta una inversión en bienes raíces.

Por ejemplo, debido a la devaluación del peso en diciembre de 1994 y la crisis económica que generó en años posteriores, muchas personas se cuestionan si la compra de un inmueble fue una de las mejores opciones de inversión en la última década. Frente a ello, Real Estate Market & Lifestyle realizó el análisis correspondiente, y reafirma el concepto de que los bienes inmuebles logran mantener su valor por arriba del crecimiento de la inflación y del dólar en periodos mayores a 10 años.

De acuerdo con los cálculos realizados, de diciembre de 1992 a enero del 2006 (los últimos 13 años), el aumento de los precios de venta en los diferentes segmentos de la vivienda, y por lo tanto de la plusvalía, fue: residencial en 609 por ciento, de nivel medio en 463 y de interés social en 450. Estas cifras se posicionaron más arriba del crecimiento de la inflación en el mismo periodo, que fue de 373 por ciento, y que la devaluación acumulada por el incremento de la paridad del peso frente al del dólar, que fue de 235.

Cabe señalar que en el periodo de referencia las mejores opciones de inversión correspondieron a la inversión en Cetes a 28 días, que logró el crecimiento de mil 407 por ciento, con la consideración de que el capital y los intereses generados se reinvertían cada 28 días; seguida del Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC) de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), el cual avanzó 977 por ciento en el mismo periodo; asimismo, el pagaré bancario a 28 días logró un crecimiento de 721 por ciento.

Para hacer el ejercicio se consideró una vivienda residencial ubicada en Santa Fe, una vivienda media localizada en la zona de Prado Coapa o Tlalpan, y una de interés social en la periferia de la ciudad, y considerando información de diferentes brokers especializados en cada zona.

Las cifras mencionadas anteriormente reafirman el concepto manejado por los profesionales de la vivienda: una casa o un departamento son  una inversión que, a diferencia de otros activos que compra la gente, no se deprecia con el uso y que siempre genera ganancias por arriba de la inflación. De esta forma, las personas deberían ver a su bien inmueble como un ahorro que les permite movilidad a través de su vida, porque a partir de ella pueden adquirir otra de mejor calidad y que cubra las nuevas necesidades de su familia.

Si bien es cierto que los inmuebles generan plusvalía, se debe considerar que no lo hacen en todo momento, ya que sus ciclos son distintos de los de la economía y tienden a preservar el patrimonio de una mejor manera cuando la inflación es de menor magnitud, como ha sucedido en nuestro país durante los últimos 10 años.

Por ejemplo, al comparar el desenvolvimiento del valor comercial de la vivienda de diciembre de 1995 a enero del 2006 se encontró que el precio de la vivienda residencial que se tomó como referencia aumentó en 352 por ciento, el de la media en 260 y el de la de interés social en 245 por ciento. Estas cifras fueron superiores a la inflación (169 por ciento), al aumento del dólar (103) y al del pagaré bancario a 28 días (250).

Otro aspecto que se debe tener muy claro es que los bienes raíces son un buen negocio para los inversionistas que no requieren liquidez inmediata, porque, en general, no se puede vender un inmueble cuando lo desean, sino cuando las condiciones del mercado lo permiten.

Elementos de plusvalía

Cuando hablamos de inversiones, normalmente nos preocupamos más por la parte financiera y descuidamos las características del bien inmobiliario que determinan su plusvalía, porque la misma no está dada sólo por el material de que está construido, también son importantes otros aspectos internos y externos que, en conjunto, conforman el hábitat de sus poseedores.

Entre los aspectos internos señalamos: la calidad de los materiales, el diseño, la comodidad, los servicios y el mantenimiento dado a la vivienda. Entre los externos destacan: la ubicación y la funcionalidad para todas las actividades que desarrollan los propietarios de la vivienda, la situación del vecindario, los servicios públicos con que cuenta, el transporte, las vías de comunicación y el plan de desarrollo de la zona.

Otra situación que también determina la plusvalía de una vivienda en las ciudades es que el inmueble se ubique en condominios verticales u horizontales, donde cobran importancia los factores externos a la vivienda, porque al comprar un condominio también “se adquiere”, de manera indirecta, a los vecinos, sus hábitos, su forma de vivir y su cultura. Por lo que en estos casos es importante que el desarrollador del proyecto haya definido previamente estas cuestiones y cuente con el consenso de los habitantes sobre si se va a tener un administrador general o va a ser manejada por los propietarios.

Una forma de evitar problemas posteriores, y desde luego de mantener el valor de los inmuebles, es que el desarrollador haya elaborado y entregue a todos los condóminos el reglamento interno del condominio, el cual deberá cubrir los siguientes puntos mínimos: manejo de la administración y recursos financieros, mantenimiento y uso de áreas comunes, rol de estacionamientos, política sobre visitas a los dueños, cuotas a cubrir y penalidades que se aplicarán en caso de incumplimientos, mascotas que se permitirán, además de prevenir cambios en las viviendas que puedan afectar la apariencia de la unidad o la estructura del edificio.

 

Expectativas

La situación económica de México se ha transformado de manera importante a partir del año 2000, porque se ha logrado tener una situación estable, resaltando que el crecimiento de la inflación ha estado por debajo de 10 por ciento, estableciendo un mínimo de 3.3 por ciento en 2005, lo que ha permitido a su vez que el poder adquisitivo de la gente y el circuito del crédito hipotecario se reactive de manera sobresaliente.

Análisis de la consultora GEA estiman que la penetración de la clase media en el total de la sociedad aumentó de 33 a 37 por ciento entre los años 2000 y 2005, lo que ha permitido que busquen satisfacer su necesidad de vivienda. Aunada a esta situación, la banca y las Sofoles han estado destinando importantes recursos al financiamiento para la compra de vivienda nueva y usada, lo que ha permitido que desde el año 2000 se hayan adquirido más de      4 millones de viviendas.

Por su parte, los candidatos que buscan la presidencia de México para el siguiente sexenio han externado, en diversos foros, que mantendrán condiciones macroeconómicas estables y la vivienda será un actor principal en sus programas de inversión. Esto posibilita vislumbrar que la plusvalía de los inmuebles seguirá siendo superior a la inflación del mismo periodo, además de lograr un mejor comportamiento que las inversiones en dólares e instrumentos bancarios tradicionales.

De esta forma, se puede reafirmar que los bienes raíces son una de las mejores opciones de inversión a mediano y a largo plazos, porque garantizan que no se deprecian frente a la inflación o la devaluación.