Crece la bursatilización de Hipotecas

El papel de las bursatilizaciones de carteras hipotecarias se ha tornado mucho más activo en México en meses recientes con las emisiones de GMAC Hipotecaria, Hipotecaria Su Casita, Metrofinanciera, GMAC Financiero e Infonavit, así como de Patrimonio.

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Sin embargo, de acuerdo con un reporte elaborado por el departamento de análisis de deuda privada del Grupo Financiero Ixe “existe poco conocimiento en el mercado sobre la estructura de dichas transacciones, las cuales son un paso natural para impulsar el desarrollo del mercado de vivienda”.

De entrada describen que hay varias formas para referirse a la bursatilización de hipotecas, y se refieren a los Bonos   respaldados por hipotecas (BORHIS), también Titularizaciones Hipotecarias y MBS, que son las siglas en inglés de  Mortgage-Backed Securities.


Bolsa mexicana de valores

Los expertos de Ixe describen que, en particular, los BORHIS “son instrumentos de deuda que tienen un conjunto (o pool) de créditos hipotecarios respaldados. Asimismo, el flujo de pago de dichos bonos depende de los flujos del conjunto de hipotecas que respalda la emisión. A través de los BORHIS, las instituciones autorizadas (las que originaron las hipotecas que fueron bursatilizadas) fortalecen su estructura de capital al disminuir su deuda, propician la nueva originación y diversifican el riesgo entre el mercado”.

Pero a pesar de la dinámica que se observa, los BORHIS (MBS) en México representan tan sólo el 0.5 por ciento de la deuda en circulación en el mercado financiero, mientras que en Estados Unidos representan el 24 por ciento, lo que incluso es una cifra por encima de la deuda del tesoro que representa el 17 por ciento. Estas cifras nos señalan claramente la dinámica que puede tomar este mercado.

Algunas de las fortalezas del instrumento es que se adecuan para requerimientos de liquidez mensual, pagan más rendimientos en comparación a los bonos corporativos de la misma calificación y plazo, todos los BORHIS colocados en México tienen la máxima calificación, pulverizan el riesgo del mercado hipotecario de las instituciones financieras, a través de ellos, las instituciones autorizadas fortalecen su estructura de capital al disminuir su deuda y propician la nueva originación, justamente libera recursos para impulsar la originación de créditos hipotecarios. Finalmente, fomentan la transparencia del mercado de vivienda y crédito hipotecario.

Para el inversionista, para aquel que compra los bonos, aunque hay diversos riesgos asociados al instrumento, es común atribuir solamente dos: el riesgo de prepago, es decir, que el crédito hipotecario sea prepagado porque vende la casa, por aceleración o por una caída en las tasas y en consecuencia, el BORHI se prepaga en la misma proporción, y el riesgo de default, donde los acreditados no paguen su crédito hipotecario y que el fideicomiso no tenga recursos suficientes para pagar.

Realmente, en México la bursatilización de carteras hipotecarias es nueva, pero tiene un gran potencial que irá creciendo en forma explosiva, en beneficio de todo el mercado desarrollador de vivienda, de los demandantes de un inmueble y de los inversionistas financieros.