El fideicomiso se ha consolidado como uno de los contratos fundamentales y más recurrentes dentro del dinámico mercado inmobiliario de nuestro país. Gracias a la enorme flexibilidad de sus fines, esta figura jurídica opera como una herramienta sumamente útil mediante la cual es posible estructurar, administrar o garantizar una amplia diversidad de negocios inmobiliarios.

Desde una perspectiva jurídica, el fideicomiso está regulado por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), particularmente en sus artículos 381 al 407.  En esencia, podemos concebirlo como un contrato en virtud del cual una parte, denominada fideicomitente, transmite a una institución fiduciaria la propiedad o la titularidad de uno o más bienes o derechos para ser destinados a los fines lícitos y determinados, encomendando su ejecución a la propia institución fiduciaria, en beneficio de uno o más fideicomisarios.

Disponibilidad de los bienes

Para celebrar este contrato, es indispensable que el fideicomitente tenga la facultad de poder disponer de los bienes. Esto obedece a que, invariablemente, los bienes o derechos son transmitidos al fiduciario, rol que debe recaer en una institución expresamente facultada por la ley para fungir como tal, que, en la gran mayoría de los casos, son instituciones de crédito. Por su parte, pueden actuar como fideicomisarios todas aquellas personas que cuenten con la capacidad necesaria para recibir el provecho que el fideicomiso implica.

Un aspecto de gran relevancia es que, dentro del contrato, se puede pactar la posibilidad de que el fideicomitente se reserve el derecho de readquirir los bienes, sujeto a que se cumplan o no ciertas condiciones, o bien, a que transcurra cierto plazo.

Conforme a la legislación fiscal, tanto federal como local, esta posibilidad está contemplada en la mayoría de sus casos como una excepción, en la cual, no obstante que la propiedad es transmitida, fiscalmente no se considera que exista enajenación o adquisición de bienes, con lo que no existiría causación de impuestos por tal concepto.

Ventajas

Derivado de lo anterior, el fideicomiso es la piedra angular de diversos negocios inmobiliarios, destacando los siguientes:

Desarrollos Inmobiliarios con Múltiples Inversionistas: Es sumamente común encontrar proyectos en los cuales existen diversos inversionistas y donde cada uno aporta distintos bienes o recursos al negocio.

Por ejemplo, un inversionista puede aportar la tierra, otro las construcciones, y otros limitarse a inyectar dinero, aportar el proyecto arquitectónico, los planos o las licencias.

En este supuesto, cada inversionista celebra el contrato en su carácter de fideicomitente y transmite al fiduciario los bienes que aportará. Juntos, crean las reglas bajo las cuales el fiduciario, como titular del patrimonio fideicomitido, realizará los fines establecidos en beneficio de los fideicomisarios (quienes pueden ser los propios fideicomitentes o terceras personas).

Además, es una práctica común pactar la creación de un comité técnico responsable de tomar las decisiones más relevantes dentro del negocio.

Fideicomisos en Garantía: Otra de las formas en las que se utiliza esta figura es para garantizar al fideicomisario el cumplimiento de una obligación y asegurarle preferencia en el pago.

En este escenario, el deudor o un tercero (como fideicomitente) transmite al fiduciario la propiedad de ciertos bienes. Si hay incumplimiento de las obligaciones garantizadas, el acreedor y fideicomisario en primer lugar será pagado con el valor de los bienes; por el contrario, si las obligaciones son cumplidas, el fideicomitente y fideicomisario en segundo lugar readquirirá los bienes del fiduciario.

Adquisición en Zona Restringida para Extranjeros: Conforme al artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, los extranjeros no pueden adquirir directamente el dominio de bienes inmuebles ubicados dentro de la "zona restringida", entendida como la faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas.

No obstante, existe la posibilidad de que los extranjeros adquieran derechos sobre dichos inmuebles, ya que el artículo once de la Ley de Inversión Extranjera establece que la Secretaría de Relaciones Exteriores podrá otorgar permisos a las instituciones de crédito para que adquieran dichos inmuebles a través de fideicomisos (como fiduciarias).

De esta manera, se concede la utilización y aprovechamiento de los inmuebles a personas físicas o morales extranjeras, sin constituir derechos reales sobre estos.

Finalmente, no debemos olvidar que los fideicomisos operan también como excelentes vehículos para la organización patrimonial (incluso para después de la muerte) y son los cimientos legales de instrumentos de gran calado para fomentar la inversión, como lo son las FIBRAS, los CKDS y los CERPIS.

En conclusión, el fideicomiso inmobiliario es una herramienta estratégica del derecho mexicano que, correctamente estructurada, ofrece seguridad jurídica, flexibilidad financiera y eficiencia en la administración de activos inmobiliarios, constituyéndose indudablemente en una pieza clave del mercado inmobiliario contemporáneo.

*Titular de la notaría 185 de la Ciudad de México.

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