De acuerdo con el análisis de Cushman & Wakefield, elaborado por José Luis Rubí, el e-commerce dejó de ser un canal complementario para convertirse en uno de los principales motores de transformación del sector. Tan solo en 2025, este segmento alcanzó un valor de 941 mil millones de pesos, con un crecimiento anual de 19.2%, consolidándose como un impulsor clave de la actividad económica.

Este dinamismo ha incrementado la demanda por infraestructura logística más eficiente, particularmente ante el crecimiento del consumidor digital: más de 67 millones de mexicanos realizaron compras en línea durante el último año, lo que ha intensificado la presión sobre los sistemas de distribución, especialmente en zonas urbanas.

Bajo este contexto, el mercado evoluciona hacia dos grandes tipologías. Por un lado, los centros de distribución regionales o “Big Box”, con superficies superiores a 20 mil metros cuadrados, diseñados para concentrar inventarios y abastecer amplias regiones. Por otro, los espacios de última milla, ubicados dentro o cerca de las ciudades, orientados a reducir tiempos de entrega y responder a consumidores que demandan inmediatez.

La Ciudad de México refleja con claridad esta tendencia: durante 2025, cerca del 90% del espacio industrial comercializado correspondió al segmento logístico, con una absorción superior a un millón de metros cuadrados y niveles de renta que alcanzaron hasta 10.82 dólares por metro cuadrado mensual.

Logística se transforma con nearshoring, e-commerce y automatización

De acuerdo con la información de Cushman & Wakefield, los precios de renta de espacios logísticos por metro cuadrado se duplicaron entre 2020 y 2025, al pasar de 5.38 dólares mensuales por metro cuadrado a los ya señalados 10.82 dólares en 2025, siendo entre 2023 y el año pasado cuando más se aceleró el precio de renta.

Asimismo, la presión sobre corredores tradicionales como Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán ha impulsado la expansión hacia nuevas zonas como Zumpango, que comienza a posicionarse como un polo logístico emergente gracias a la disponibilidad de tierra y costos más competitivos.

Más allá de la ubicación, el e-commerce también está elevando el estándar técnico de los inmuebles. Los nuevos desarrollos demandan mayores alturas libres —superiores a 10 o 12 metros—, mayor capacidad eléctrica y condiciones para integrar automatización, almacenamiento de alta densidad y sistemas avanzados de gestión de inventarios.

En el caso de la última milla, la especialización es aún mayor, con infraestructura preparada para tecnologías como ruteo dinámico, lockers inteligentes y estaciones de carga para vehículos eléctricos, elementos clave para la logística urbana.

Hacia adelante, el comercio electrónico continuará impulsando la evolución del sector, en un entorno donde la velocidad de entrega, la eficiencia operativa y la proximidad al consumidor se consolidan como factores determinantes. En este escenario, los edificios logísticos dejan de ser espacios de almacenamiento para convertirse en activos estratégicos dentro de la cadena de valor digital.