Esta evolución está redefiniendo el papel de estos vehículos dentro del sistema financiero y del sector inmobiliario, particularmente en un contexto de alta demanda impulsada por el nearshoring.

De acuerdo con Alejandro H. Garza Salazar, director de Inversiones y Fundador de Aztlan Equity Management, el incremento en fusiones y adquisiciones entre grandes Fibras refleja un entorno saludable y una visión de largo plazo por parte de los participantes del mercado.

Hay que recordar que hasta el momento se han llevado a cabo un par de operaciones, la primera donde Fibra Plus concretó la integración de activos de HD (HDI) y la adquisición de Terrafina por Prologis que marcó un parteaguas por su escala y por consolidar portafolios industriales clave en el norte del país.

Lejos de representar una concentración negativa, este fenómeno apunta hacia la creación de economías de escala que fortalecen la rentabilidad y la eficiencia operativa de los portafolios.

En esta nueva fase, el análisis de Aztlan indica que la escala se convierte en un factor determinante. Fibras más grandes no solo tienen mayor capacidad para optimizar costos y mejorar márgenes, sino también para ofrecer condiciones más competitivas en el arrendamiento de activos industriales. Este elemento resulta clave para capitalizar el crecimiento de la relocalización de empresas hacia México, especialmente en el norte del país.

Alta competencia por Macquarie: elevado apetito por activos industriales

No obstante, el proceso de consolidación también plantea retos relevantes. Uno de los principales será mantener un mercado dinámico, con suficiente diversidad de instrumentos que permita la participación tanto de inversionistas institucionales como del segmento retail. La liquidez y la competitividad serán factores críticos para evitar que la concentración limite las alternativas de inversión.

Y en paralelo, el crecimiento del sector está atrayendo mayor interés de capital internacional. La mayor escala de las Fibras facilita su inclusión en portafolios globales, lo que incrementa la profundidad del mercado de capitales mexicano y eleva los estándares de operación, transparencia y gobierno corporativo.

Hacia adelante, la consolidación deberá ir acompañada de una mayor especialización y del fortalecimiento de mejores prácticas en gobernanza. La transparencia y la certidumbre regulatoria serán esenciales para sostener la confianza de los inversionistas.

"El modelo de las FIBRAs en México está evolucionando hacia estándares de transparencia que benefician a todos los participantes. Al robustecer estos vehículos, no solo se protegen los rendimientos, sino que se envía una señal de certidumbre a los mercados internacionales", afirmó Garza Salazar.

Bajo este contexto, el mercado de Fibras en México se perfila como un pilar fundamental para financiar el crecimiento industrial del país, con el potencial de consolidarse como uno de los principales motores del mercado de capitales en la próxima década.

Este dinamismo se refleja también en la actividad de integración de activos estratégicos. Aztlan Equity Management participa actualmente en la asesoría para incorporar portafolios industriales en entidades clave del norte del país, con un valor aproximado de 200 millones de dólares, lo que confirma el apetito sostenido por activos logísticos e industriales de alta calidad.