En los últimos cinco años, los fideicomisos de inversión en bienes raíces (FIBRAs) han dejado de ser una alternativa emergente para convertirse en uno de los instrumentos más sólidos del mercado bursátil mexicano. De acuerdo con la AMEFIBRA, el sector no solo ha demostrado una alta rentabilidad, sino también una notable capacidad de adaptación frente a entornos económicos complejos.

La asociación reporta que, entre 2021 y 2025, las FIBRAs acumularon un rendimiento total del 114%, superando referencias clave como el IPC de la Bolsa Mexicana de Valores (84%) e incluso el S&P 500 (100%). Este desempeño se consolidó en 2025, considerado el segundo mejor año en la historia del sector, con un retorno de 29.9%, que se eleva a 37.45% al incluir distribuciones.

“Estamos dejando atrás el periodo de 'esperar y ver'. Hoy el mensaje de los inversionistas que apuestan por México es 'I cannot wait any longer' (no puedo esperar más). Esta confianza se sustenta en resultados tangibles: en los últimos cinco años, las FIBRAs han entregado un rendimiento acumulado del 114%...”, destacó Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de la AMEFIBRA.

Consolidación y nuevas colocaciones

También, el dinamismo reciente del mercado se refleja en nuevas emisiones y movimientos estratégicos. La salida a bolsa de Park Life —la primera FIBRA enfocada en vivienda institucional— y la oferta subsecuente de Fibra MTY marcan el inicio de una etapa de mayor especialización. Para la AMEFIBRA, estas operaciones anticipan una nueva ola de colocaciones, con vehículos enfocados en segmentos aún poco explorados, como centros de datos e infraestructura deportiva.

Este proceso apunta a una consolidación del sector, donde vehículos privados de gran escala buscarán integrarse al mercado público. La experiencia internacional, particularmente la evolución de los REITs en Estados Unidos durante la década de los noventa, sirve como referencia para esta transición.

Infraestructura y crecimiento industrial

Uno de los pilares de esta resiliencia ha sido el segmento industrial, impulsado por el comercio exterior y las tendencias de relocalización de empresas. En los últimos dos años, se han invertido cerca de 12,000 millones de dólares en nuevos parques industriales, con más de 100 proyectos en desarrollo.

Actualmente, las FIBRAs administran más de 21.6 millones de metros cuadrados en este segmento, dentro de un portafolio total que supera los 32.3 millones de m². Este crecimiento ha permitido al sector consolidarse como un componente clave de la infraestructura productiva nacional.

Fibras en México en fase de consolidación: apuntalan su madurez estructural

Protección contra la inflación y diversificación

Otro factor que ha fortalecido a las FIBRAs es su capacidad para preservar valor en entornos inflacionarios. Al cierre de 2025, las rentas registraron un crecimiento promedio de 7.8% anual, por encima de la inflación, lo que garantiza flujos constantes para los inversionistas.

A ello se suma una diversificación creciente. El portafolio del sector, compuesto por 2,208 propiedades, mostró avances relevantes en segmentos como oficinas (14.7%) y hotelero (13.6%), reflejando una recuperación económica más amplia.

Hacia una nueva etapa de madurez

En el marco de su décimo aniversario, la AMEFIBRA subraya que el sector entra en una fase de madurez, con una contribución cercana al 4% del PIB nacional. Hacia adelante, el enfoque estará en la disciplina financiera, la adopción de criterios ambientales, sociales y de gobernanza (ASG), así como en la consolidación de activos.

Con más de 8 millones de metros cuadrados certificados bajo estándares internacionales, las FIBRAs buscan posicionarse como un referente de inversión institucional de largo plazo, no solo en México, sino también en el contexto global.

La expectativa es clara: tras la actual etapa de consolidación, el mercado verá surgir nuevos vehículos especializados en los próximos dos a tres años, consolidando a las FIBRAs como uno de los instrumentos más atractivos y resilientes del sistema financiero mexicano.