Uno de los momentos más importantes en la vida de una persona es la adquisición de un inmueble. Cuando ese inmueble forma parte de un régimen de propiedad en condominio, ya sea un departamento, una oficina o un local comercial; la decisión implica no solo comprar un espacio físico, sino adherirse a un marco jurídico complejo que regirá la convivencia y el uso del inmueble de manera indefinida.

Los notarios, con frecuencia recibimos clientes que, entusiasmados por la ubicación o el precio, no han verificado si el condominio en cuestión fue debidamente constituido conforme a la ley.

¿Qué es un Régimen de Propiedad en Condominio?

El Código Civil y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles, ambos aplicables para la Ciudad de México, definen al condominio como la modalidad del derecho de propiedad en la que coexisten derechos de propiedad privativa sobre una unidad determinada, departamento, local u oficina; y derechos de copropiedad sobre los elementos y áreas comunes del inmueble, como pasillos, elevadores, cisternas y fachadas. Esta dualidad es la esencia del régimen y, al mismo tiempo, la fuente de muchos conflictos cuando la constitución del condominio no fue la óptima.

Ley de Propiedad en Condominio

La Ley Condominal establece en su artículo 9 los requisitos indispensables que debe contener la escritura constitutiva del régimen. Al analizar el instrumento que lo contenga, al menos se debe verificar que contenga lo siguiente:

1. La descripción general del inmueble: superficie total del terreno, medidas, colindancias y número de registro en el Registro Público de la Propiedad.
2. La descripción de cada unidad de propiedad privativa: con sus medidas, colindancias, elementos que la integran y su uso autorizado.
3. La tabla de valores e indivisos correspondientes a cada unidad: Es relevante ya que indica el porcentaje que cada condómino tiene sobre las áreas comunes, el cual determina a su vez las cuotas de mantenimiento ordinarias y extraordinarias a pagar, así como el valor del voto en asambleas.
4. La descripción de áreas comunes: especificando cuáles son de uso general y cuáles de uso exclusivo de alguna(s) unidad(es) en particular.
5. El Reglamento de Condominio: instrumento que regula la convivencia, el uso de áreas comunes, las obligaciones de mantenimiento y las restricciones aplicables.
6. La clasificación del condominio: habitacional, comercial, industrial o mixto, dato que debe ser congruente con la zonificación y manifestación de construcción autorizados.

Herramientas Preventivas: Cómo verificar antes de comprar

Ante la adquisición de una unidad en un condominio de reciente constitución, se recomienda seguir estos pasos de debida diligencia:

1. Solicitar la escritura constitutiva del régimen. El desarrollador está obligado a proporcionarla. Revisar que esté debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Una escritura suspendida o no inscrita no es aún oponible a terceros y genera inseguridad jurídica.
2. Verificar la congruencia de todos los títulos de habilitación administrativa. La zonificación del inmueble (Densidad, altura máxima, área libre, uso de suelo, etc.) y la Manifestación de construcción deben ser compatibles, congruentes y elocuentes con el desarrollo o el proyecto.
3. Revisar que los indivisos sumen el 100 por ciento. Es un error frecuente en condominios mal constituidos que los porcentajes asignados no cierren al cien por ciento, lo que genera conflictos en asambleas.
4. Revisar el Reglamento de Condominio. Debe existir antes de que se vendan las unidades. Leerlo con atención. En el mismo debe quedar de manifiesto las restricciones sobre mascotas, subarrendamiento, horarios de mudanza, uso de estacionamiento y reglas de convivencia que pueden afectar significativamente su calidad de vida o la rentabilidad del inmueble.
5. Verificar si ya se presentó el Aviso de Terminación de Obra. Si el inmueble prácticamente está concluido, se puede saber si el desarrollador ya presentó el aviso de terminación de obra a la Alcaldía correspondiente, o no. A efecto de saber si hay alguna situación que deba de saberse y propicie el tomar una decisión informada.
6. Consultar a un Notario Público de su elección. A efecto de facilitar todo lo anterior, antes de firmar el contrato de promesa y posteriormente la escritura de compraventa, debe de someterse toda la documentación del condominio a revisión por parte de un notario. Éste puede identificar vicios en la constitución del régimen, inconsistencias en superficies o indivisos, y advertirle sobre riesgos jurídicos que, de otro modo, no se percibirían tan fácilmente.

Comprar un inmueble en condominio es una decisión patrimonial de igual trascendencia que la de un inmueble tradicional. La emoción de estrenar un departamento o local, no debe nublar la prudencia jurídica. Un condominio bien constituido es la base de una comunidad armónica y/o de una inversión segura. Uno mal constituido puede derivar en conflictos interminables, obras irregulares y, en el peor de los casos, en la imposibilidad de transmitir su propiedad sin complicaciones. La prevención, siempre, es la mejor estrategia.

Finalmente, y a pesar de todas las reticencias, no debemos olvidar el contenido normativo de la NOM 247 SE2021, pues en ella se aterrizan todos los derechos que tienen los consumidores, y las correlativas obligaciones que tienen los desarrolladores en la adquisición de vivienda nueva en todo el país, de conformidad con la Ley Federal de Protección al Consumidor.

* Notario 22 de la Ciudad de México