Ningún proyecto constructivo puede entenderse plenamente si no se comprende el marco jurídico que le da sustento, comenzando por nuestra Constitución y las leyes que de ella emanan.

Los arquitectos diseñan espacios en su distribución, iluminación, ventilación y acabados. Por su parte, los ingenieros calculan su estructura, cimentación y seguridad. Todo ello se da en el marco del derecho real primordial, profundamente regulado por el ordenamiento jurídico, que es la propiedad, misma que puede ser pública, social y privada.

La tierra no es simplemente un soporte físico donde se materializa una idea creativa, es, antes que nada, una institución jurídica. El Artículo 27 Constitucional establece que la propiedad originaria corresponde a la Nación, y que los particulares adquieren derechos derivados de ella. Esto significa que todo proyecto que descansa sobre un título jurídico que debe ser válido, seguro y plenamente eficaz. En cuanto a la función social de la propiedad, nuestra Constitución no solo reconoce derechos, también impone límites.

La propiedad no es absoluta. Está sujeta a las modalidades que dicta el interés público. Esto significa que el desarrollo urbano no es solo una actividad económica o creativa, sino también una responsabilidad social dentro del marco jurídico de asentamientos humanos y ordenamiento territorial.

Desde la práctica notarial hemos visto cómo proyectos, técnicamente impecables, fracasan por no verificar adecuadamente la situación jurídica del inmueble o no dar un debido cumplimiento a la gran cantidad de normas de carácter civil, mercantil, registral, agrario, de asentamientos humanos, de ordenamiento territorial, desarrollo urbano o ambientales, entre otras. Un terreno sin escritura debidamente inscrita, con conflictos de propiedad o con limitaciones no advertidas, puede convertir una obra en un problema legal o en un conflicto judicial de grandes proporciones. Por ello, el primer plano que debe revisarse no es el arquitectónico o de seguridad estructural sino el normativo que, a través de la dictaminación jurídica del Notario, se traduce en seguridad jurídica antes de invertir.

El Notario conoce y aplica las normas de desarrollo urbano que requieren los proyectos a través de la protocolización de licencias de  fusión o subdivisión de predios o relotificación, el análisis de la zonificación y el apego de las licencias o manifestaciones de construcción al uso de suelo, a los límites que imponen los planes y programas de desarrollo urbano; analiza e interpreta la memoria técnica del proyecto, el dictamen de impacto urbano y de impacto ambiental, en su caso; realiza la aplicación de normas de ordenación o instrumentos de desarrollo urbano como transferencias de potencialidad o polígonos de actuación.

El conocimiento del Notario en diversas ramas del Derecho administrativo y urbanístico permite asesorar correctamente en la adquisición de reserva territorial y en la correcta planeación y ejecución de los proyectos constructivos dándoles el adecuado sustento para dotarlos de seguridad jurídica no solo para los desarrolladores sino principalmente en favor de los adquirentes finales de las unidades privativas resultantes.

Uso de suelo y escrituras: riesgos legales en proyectos inmobiliarios

En este mismo sentido, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano y las leyes de desarrollo urbano de cada entidad articulan la manera en que el territorio se organiza y se regula. Puede diseñarse el mejor edificio, con la mejor estética y avanzada ingeniería, pero si ese proyecto no es compatible con el uso de suelo autorizado, simplemente no podrá existir legalmente. Ello es importante para definir niveles máximos, superficie de área libre, superficie de desplante y número de unidades que podrán construirse en un conjunto condominio, por ejemplo.

Esto nos lleva a comprender que el arquitecto no diseña en el vacío y el ingeniero civil no ejecuta sobre algo indeterminado. Se diseña y ejecuta dentro de un marco normativo que establece limitaciones a la propiedad privada aplicando un sistema de planeación urbana que define alturas, densidades, coeficientes de ocupación y utilización del suelo. Cada trazo en planos está condicionado por normas jurídicas que buscan equilibrar el desarrollo con el interés colectivo.

Desde la óptica del Notario cada proyecto inmobiliario es también una inversión que debe estar jurídicamente protegida. Cuando los desarrolladores, arquitectos e ingenieros desconocen el marco legal, exponen a sus clientes —y a sí mismos— a riesgos como la imposibilidad de escriturar, graves sanciones administrativas e incluso la demolición de la obra. Por el contrario, cuando conocen estos elementos y se asesoran, son capaces de anticipar problemas y ofrecer soluciones integrales.

El mundo contemporáneo exige que los desarrolladores, arquitectos, ingenieros, promotores, profesionales inmobiliarios y notarios trabajemos de manera coordinada. Ya no es suficiente dominar una sola disciplina. El éxito de un proyecto depende, en gran medida, de la capacidad de integrar conocimientos.

Por ello, quien entiende el Derecho y se acerca al Notario no pierde creatividad; gana viabilidad. No se limita, se fortalece. Porque en última instancia, los desarrolladores y demás participantes en el universo inmobiliario y de la construcción no solo crean y comercializan edificaciones, construyen realidades que deben sostenerse no solo en concreto y acero, sino en certeza jurídica.

Mi artículo finaliza, el análisis continuará…

*Notario 51 de la Ciudad De México