En opinión de Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, el mercado inmobiliario industrial en México mantiene una trayectoria de fortaleza durante el segundo trimestre de 2026, impulsado menos por un crecimiento generalizado de la demanda y más por los factores señalados.

En conferencia de prensa destacó dos factores que se destacan en el mercado:

• Primero que las naves industriales ya no se rentan por metros cuadrados, sino por la disponibilidad de energía, la cual se ha convertido en una especie de “prima energética” en los mercados.

• Segundo, que las regiones dejaron de competir por precios y empezaron a hacerlo por vocaciones impulsadas por el Plan México.

De acuerdo con el reporte presentado, la renta promedio nacional de naves industriales alcanzó 8.60 dólares por metro cuadrado al mes, un incremento de 8.9% respecto al trimestre previo, pese al entorno de desaceleración económica y al elevado costo del financiamiento.

Sin embargo, destacó que el Valle de México es el corredor más caro del país, con 10.36 dólares, pero donde se observa submercados como Tepotzotlán, ancla del corredor CTT, que promedia ya 11.84 dólares por su especialización en logística transfronteriza, mientras que Iztapalapa exhibe el rango más amplio de todo el país: de 4.40 a 17.75 dólares, según la conectividad y la capacidad eléctrica de cada nave. Monterrey, en cambio, prácticamente no se movió: de 7.00 a 7.07 dólares. Lejos de ser una debilidad, esa estabilidad se lee hoy como una ventaja distinta: ofrece capacidad de exportación a un costo previsible, justo cuando la certidumbre empieza a valer más que el descuento.

“El error más caro que puede cometer un inversionista este año es comparar precios entre ciudades como si fueran el mismo producto. Monterrey no compite con el Valle de México por ser más barato; compite por ser predecible. Querétaro no compite por precio con ninguno de los dos; compite por especialización técnica. Quien sigue comprando por promedio nacional está tomando decisiones con el instrumento equivocado”, señaló Macías.

Mercado industrial en CDMX con récord de demanda; T-MEC mantiene impulso

La plataforma atribuye este comportamiento a la limitada oferta de espacios Clase A con capacidad eléctrica suficiente para atender operaciones de manufactura avanzada, automatización y centros de datos.

Agregó que el mercado muestra una transformación estructural: la disponibilidad de energía y conectividad digital se ha convertido en el principal factor de competitividad, desplazando al precio como criterio central para la toma de decisiones de los ocupantes.

Spot2.mx señala que el llamado "Plan México" está reconfigurando la geografía industrial del país al fortalecer corredores con infraestructura logística, energética y digital. Bajo este contexto, los inquilinos privilegian inmuebles capaces de garantizar continuidad operativa, mientras que las naves con menores especificaciones enfrentan un mayor riesgo de desocupación.

La actividad continúa concentrándose en cuatro mercados estratégicos: Valle de México, Monterrey, Querétaro y Guadalajara, cada uno con una vocación productiva específica. El Valle de México lidera por su papel como centro logístico y de última milla; Monterrey destaca por su integración con las cadenas manufactureras de Norteamérica; Querétaro fortalece su posición como hub para las industrias aeroespacial y automotriz; mientras Guadalajara consolida su especialización en manufactura tecnológica y electrónica.

A este escenario se suma la incertidumbre en torno a la revisión del T-MEC, que ha llevado a parte del capital extranjero a posponer decisiones de inversión, particularmente en los mercados fronterizos. No obstante, la menor construcción especulativa y la escasez de inventario con especificaciones técnicas mantienen presión sobre las rentas en las principales plazas del país.