Mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario se ha vuelto un importante termómetro de toda economía. Los factores que le afectan son económicos y financieros primordialmente, pero también los políticos pesan mucho, además de las condiciones propias de cada mercado.

Burbujas de precios, sobrecalentamiento, especulación, cambios políticos, tasas de interés, recuperación, entre otras variables, están impactando a los mercados de diversas nacionales.

 

 

1. China:

 

El gigante asiático, entre una burbuja y las espectaculares compras

El gigante asiático ha transitado entre diversos escenarios de espectaculares alzas en los precios residenciales, controles férreos para la vivienda y millonarios que han desembolsado grandes cantidades para elevar la plusvalía de ciertos espacios en Asia.

Durante 20 años Hong Kong no vivió una operación en Real Estate igual. Es el primer espacio para uso comercial en zona prime que sale a la venta antes de la cesión de Hong Kong a China, luego de más de 150 años bajo dominio británico: una parcela de 2,880 metros cuadrados en el corazón comercial y financiero batió los récords de demanda y precio. La promotora inmobiliaria Henderson Land, del multimillonario Lee Shau-Kee, presentó una oferta de 3,000 millones de dólares (mdd) para hacerse del codiciado espacio, valuado en 2,830 mdd.

Con la adquisición, Henderson Land podría levantar un edificio comercial de 43,200 metros cuadrados cuyo valor superaría  los 60,000 dólares por metro cuadrado, y que culminaría su construcción en el año 2022, según explicó la propia inmobiliaria. Las deslumbrantes cifras del inmueble cuentan con el aval de una alta tasa de ocupación del distrito central, donde el porcentaje de oficinas vacantes es inferior a 2%. Como muestra, en abril, una oficina ubicada en Queen’s Road alcanzó un histórico precio de 50,000 dólares por metro cuadrado.

Pero la transacción llega justo después que la Autoridad Monetaria de Hong Kong ordenara a los bancos una reducción de 40% de los préstamos destinados a empresas inmobiliarias.

 

 

 

Ciudades óptimas para desarrollar

 

Shanghai, Pekín y Shenzhen, ciudades ícono en China, continúan siendo los destinos más atractivos para el desarrollo inmobiliario. De acuerdo con un informe del Instituto de investigación China Index Academy que abarcó el análisis de 297 grandes ciudades, midió el atractivo de cada una de las ciudades para la inversión en desarrollo inmobiliario basado en su capacidad del mercado y el potencial en aumento de precios.

Su mercado se evalúa en términos de población, fortaleza económica, riqueza, recursos, tráfico y tamaño del mercado, mientras que el potencial de aumento de los precios incluye factores como la oferta, la demanda, los niveles de precios y el valor del mercado.

Tianjin entró en los primeros cuatro por primera vez, seguido por Guangzhou, Hangzhou y Nanjing, mostrando sólida base económica, gran afluencia de población y la demanda de un mercado robusto. La inversión de China en el desarrollo inmobiliario creció 9.3% de enero a abril de 2017, lo que significó una derrama económica de 2.77 billones de yuanes (aproximadamente 408,000 mdd), según la Oficina Nacional de Estadísticas de China.

En contraparte, los precios en Langfang cayeron 8%; Beijing se contrajo 4.09%, y Tianjin —ciudad en la provincia de Hebei que comparte frontera con Beijing— se depreció 1.97%. En los últimos meses, las autoridades introdujeron medidas que piden mayores montos en enganches, mayor tasa hipotecaria y más restricciones a la adquisición para controlar los precios de las viviendas de alto nivel y anular así las potenciales burbujas de activos.

 

 

¿Crece la burbuja asiática?

 

Por su parte, las acciones de China Evergrande Group se dispararon 23% a finales de mayo, empujando a los gigantes que cotizan en el sector. La burbuja inmobiliaria china sigue abriéndose paso sobre los mercados, tomando en cuenta el comportamiento que han mostrado los promotores en Bolsa durante 2017. Por su parte, Garden Holdings y Sunac China Holdings ganaron más de 9%, mientras que Lianhua Supermarket Holdings anotó un alza de 24% después de que Alibaba Group anunciara la compra de una participación en la compañía.

Evergrande, el promotor más endeudado del mundo, han subido más del triple este año en bolsa, superando a todos los valores del MSCI Asia Pacific Index. Sin embargo, este rally choca con las advertencias de diversos analistas, como JP Morgan, que en un informe reciente aseguró que el negocio de ésta era insostenible.

Y es que Evergrande cotiza a unas 36 veces beneficios y a más del doble de las valoraciones de sus competidores. Además, sumó 4,700 millones de dólares a su capitalización bursátil. No en vano, las posiciones cortas representan 20.7% de su capital flotante y el precio de sus acciones se encuentra 113% por encima del precio objetivo medio del consenso de los analistas de Bloomberg.

 

 

2. Estados Unidos

 Vaivén político en EU y la gran transformación del retail

 

Han pasado diez años desde que Lehman Brothers, un banco tan indestructible como el Titanic, chocó contra el iceberg de la crisis subprime y se hundió. La sombra de una quiebra de 638,000 mdd que hizo tambalear los cimientos del sistema financiero internacional sigue mostrando sus síntomas.

El mercado inmobiliario de los Estados Unidos no ha vuelto a ser el mismo, quizá solamente algunas zonas muy particulares han regresado a precios similares previo a la crisis. Sin embargo, en promedio, todo el mercado estadounidense está muy por debajo de los precios alcanzados antes de 2007 y los niveles de producción de vivienda también están muy lejos de sus máximos históricos.

Por ejemplo, las ventas de casas nuevas alcanzaron un máximo de 1.4 millones anuales antes de la crisis y hoy ronda las 600,000 unidades; en el caso de las ventas de casas usadas, sus máximos históricos superaron los 7 millones anuales y hoy rondan los 5.6 millones anuales; por lo que respecta al inicio de construcción de casas, de niveles máximos cercanos a 2.3 millones anuales pre-crisis, hoy son apenas la mitad, 1.2 millones anuales; finalmente, en el caso de los precios de la vivienda, de acuerdo con el índice S&P Case Shiller, de variaciones anuales de 20% allá entre 2004 y 2005, en los años recientes se observan variaciones anules en torno al 5 y 6 por ciento.

Estados Unidos hoy no presenta elementos de riesgo de una nueva burbuja de precios y mucho menos de un sobrecalentamiento de su mercado inmobiliario.

 

El ‘efecto Trump’ sobre el sector inmobiliario

 

El presidente Trump prometió una reforma fiscal que estimularía el crecimiento, pero en los hechos, está en incertidumbre por sus políticas migratorias. La industria inmobiliaria en Estados Unidos está analizando el efecto en su negocio de la nueva presidencia de la misma manera que analiza sus principales índices bursátiles.

De la euforia inicial, pasó a la incertidumbre y de ahí, al miedo. Las últimas decisiones del magnate alimentan la duda. Las restricciones a la entrada de extranjeros —los grandes impulsores del mercado del lujo durante los últimos años— perjudicarán a la industria, así como también un dólar fuerte derivado de los incentivos que el presidente pretende implantar en la mayor economía del mundo.

Trump, el magnate inmobiliario reconvertido a político, mantiene, con sus planes fiscales, una tendencia que puede obligar a la Reserva Federal (FED) a acelerar su prevista subida de tipos de interés. Precisamente un alza en las tasas encarecería las hipotecas, lo que influiría negativamente en el sector.

Como muestra, los inversores internacionales destinaron más de 100,000 mdd a la compra de vivienda entre abril de 2015 y marzo de 2016. Las reticencias de extranjeros a apostar por Estados Unidos perjudicarán a ciudades importantes como Nueva York, donde alrededor del 15% de las transacciones las protagonizan precisamente los compradores internacionales.

 

 

La siguiente metamorfosis del retail

 

Arturo Cifuentes, catedrático en Columbia University, destacó a finales de mayo, que hace un año las acciones de Macy’s, JC Penney y Sears —las tres tiendas de departamentos (retailers) más emblemáticas de Estados Unidos— se cotizaban en 33, 8 y 13 dólares respectivamente. Actualmente los valores son de 23, 4 y 8 dólares, en casa caso. De manera paralela, las acciones de Amazon, uno de los vendedores online más exitosos, han subido 30% en el mismo periodo.

Las cifras demuestran la tendencia mundial: cada día los consumidores compran más productos online y menos en forma presencial, práctica llevada a cabo sobre todo por los millennials,  jóvenes entre 20 y 35 años.

Aunado a lo anterior, los retailers tradicionales han disminuido su presencia en los malls: Sears cerró 200 locales en dos años en Estados Unidos y JC Penney más de 40. En este contexto no es sorprendente que el Índice Standard & Poor’s 1500 (índice que representa el retail estadounidense) esté cercano a 1,040 puntos, después de haber alcanzado un máximo de 1,230 hace unos meses. Y los REITs (real estate investment trust) vinculados al sector que hasta fines del año 2016 se movían al mismo ritmo que los REITs más diversificados, han ido progresivamente divergiendo en valor.

Más aun, Moody’s (la agencia clasificadora de riesgo crediticio) estima que hay 19 retailers cuya deuda podría caer en default durante el próximo año.

 

 

Con estos antecedentes uno podría pensar que el fututo de este sector es negro. Pero esa impresión es equivocada, ya que la necesidad de comprar cosas no se extinguirá. Ahora, el mecanismo para adquirir los productos está cambiando. Analistas predicen que en algunos años, el negocio de un dueño de local comercial consistirá en arrendar espacio a los distintos oferentes para que éstos muestren sus mercancías para que potenciales compradores las puedan examinar…para que después las soliciten por internet.

Las tiendas tradicionales se reducirán de tamaño y se convertirán en lugares de exhibición (pagados por los fabricantes y no los consumidores), y por lo tanto, habrá mayor demanda por bodegas y lugares de almacenamiento.

En efecto: en último quinquenio en Estados Unidos la construcción de bodegas habilitadas para guardar grandes cajas creció 600% y no es sorprendente que los especuladores estén abandonando los fondos inmobiliarios orientados al retail tradicional, y estén favoreciendo a aquellos focalizados en la construcción y administración de centros de bodegaje y almacenamiento.

 

3. España

Los capitales se estabilizan y abren su mercado

 

La situación en España en el sector inmobiliario fue dramática. En 2008 las principales empresas de la construcción contrajeron sus ventas 72%, cuando llegaron a 20 millones de euros, en contraste con los 500 millones euros del mismo periodo de 2007.

Pero actualmente su panorama ha cambiado. Hoy incluso, en su moderado despertar, se habla de una nueva figura: la del asesor personal inmobiliario, quien es un profesional contratado por una persona interesada en adquirir una vivienda para que visite y seleccione los inmuebles, negocie el precio de compraventa, y se encargue de aspectos jurídicos y contractuales, y gestionar altas de suministros y cambios que requiera la vivienda, una vez firmada la compra.

Los fundamentales de la demanda residencial en España siguen mostrando un comportamiento moderado al alza. En un contexto de creación de empleo sostenido y de condiciones financieras laxas, el precio medio de la vivienda en España subió en mayo 3.6% interanual hasta alcanzar niveles de diciembre de 2013, según un estudio de Tinsa. Sin embargo, los mismos datos indicaron que el precio medio de la vivienda en España aún se sitúa a casi 40% desde sus máximos registrados en 2007.

El crecimiento en mayo se ha visto impulsado por el ascenso de los precios de las capitales y grandes ciudades (+6.1%), y en viviendas de la costa mediterránea (+4.7%).

 

 

Alquiler, la opción más rentable

 

Otro de los temas relevantes del sector inmobiliario ibérico, es que 80% de los propietarios que pusieron una casa en alquiler el año pasado logró arrendarlo sin problema. El porcentaje fue superior respecto a los que quisieron vender su propiedad, que fue del 33%. Madrid y Barcelona concentran la actividad y al mismo tiempo registran las mayores subidas de precios, según detalla el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en España 2016-2017”.

 

 

 

Comprar un piso para rentarlo ofrece una rentabilidad bruta media de 4.4% anual. Madrid y Cataluña concentran la mayor actividad del mercado del alquiler, a una distancia considerable del resto de regiones, ya que representan 43% de toda la actividad relacionada con la demanda de alquiler.

Los datos de este informe ponen de manifiesto el peso que está ganando el mercado del alquiler en la sociedad española y cómo está cambiando la visión sobre esta forma de vida, donde cada vez más se valora la libertad y flexibilidad que ofrece el alquiler según el momento de nuestra vida y en un mundo tan cambiante.

Otro 39% de los encuestados está convencido de que a partir de la nueva coyuntura se alquilará más y se comprará menos, frente a un 15% que opina todo lo contrario, según el estudio. Tres de cada 10 españoles que se plantea la compra en un plazo corto de tiempo tiene una media de 43 años, vive en pareja y es de clase social media o media alta. En cambio, los más jóvenes se plantean la compra de un inmueble a largo plazo.

Casi la mitad de los que no compraron en el último año (48%) descarta hacerlo a medio o largo plazo, pero hay que tener en cuenta que en su mayoría son jefes de familia, con más de 55 años que es donde se registran los mayores índices de propiedad de vivienda. No obstante, 18% de los que se lo plantean a medio plazo son jóvenes de entre 18 y 24 años.

Aunque las entidades españolas han lanzado en los últimos meses nuevas ofertas de hipotecas para aprovechar el tirón del sector inmobiliario, los españoles no parecen tener claro que la llave del crédito se haya abierto todavía.Sólo 29% está firmemente convencido de que los nuevos préstamos traerán un importante repunte de la compra de vivienda.

 

 

Otro dato relevante es que 16% de la población española tiene en la actualidad dos o más viviendas, en tanto que 84% de los ciudadanos es propietario de una sola vivienda, frente a 16% que carece de ella.

Según datos del Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) a marzo, se vendieron 48,695 viviendas. Sin embargo, en términos interanuales, la venta residencial experimentó un incremento de 19.5%. De este modo, el acumulado de los tres primeros meses del año muestra un incremento en las ventas de 16.2% interanual, por encima de la media de 2016.

Según el Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda en el primer trimestre de 2017 fue de 1,525 euros por metro cuadrado (m²), lo que supone un crecimiento del 0.7% trimestral, una vez corregida la estacionalidad propia del trimestre (CVEC), 0.2 puntos porcentuales (pp) más que en el 4T16, según el informe de BBVA Research a junio de 2017. Por su parte, en el 1T17 la evolución interanual mostró una aceleración de la tasa de crecimiento hasta el 2.2%, 0.7 pp más que en el trimestre anterior.

 

4. Inglaterra

Contracción e inflación moderada por Brexit

 

En la recta final para la implementación del Brexit (abreviatura de dos palabras en inglés, Britain [Gran Bretaña] y exit [salida], que significa la salida del Reino Unido de la Unión Europea) JP Morgan, una de las gestoras de fondos más importantes del viejo continente, ha descartado que el evento vaya a provocar un escenario de recesión en Europa, aunque sí prevé que tendrá consecuencias negativas para el PIB, lo que también impactaría al Real Estate.

Según el informe “Tendencias emergentes en el mercado inmobiliario”, elaborado después del referéndum sobre la UE, refleja las consecuencias de este divorcio. Según la auditora PwC y el Instituto de Suelo Urbano, asociación internacional del sector inmobiliario que agrupa a más de 40,000 miembros y que contiene las respuestas de 800 expertos del sector inmobiliario proyectan un impacto negativo para Reino Unido, aunque vislumbran que otros países podrían incluso llegar a beneficiarse de ello.

 

 

Londres cayó al puesto 27 en las perspectivas para 2017, solo por delante de Estambul, Atenas y Moscú en la lista de las 30 principales capitales europeas del sector inmobiliario, mientras los precios de la vivienda en Londres caerán 2.29% este año, según el mismo informe.

El dato es significativo —tomando en cuenta que Reino Unido era considerado como uno de los lugares más seguros por los inversores del sector— porque se prevé que su puesto sea tomado por Alemania. En mayo se vivió una nueva caída en el valor de las viviendas. Según datos de Nationwide Building Society, por tercer mes consecutivo, la vivienda se devaluó 0.2% respecto a abril con una contracción de 2.1% interanual, el mayor retroceso en el precio del inmobiliario desde 2013. Además, el número de hipotecas firmadas en abril tuvo su nivel más bajo en siete meses.

Son muchas las empresas que amenazan con salir del país británico tras la ruptura con la Unión Europea: Lloyds, HSBC, JPMorgan, easyJet y Citi, en tanto que se cifran entre 7,000 y 100,000 los empleos que se perderían.

 

 

 

Según PwC, el miedo a un menor crecimiento económico, la caída de la demanda y la pérdida de servicios financieros que se trasladen a otros países de Europa occidental están ahuyentando a los inversores de oficinas y retail en favor de otras inversiones alternativas, como el mercado residencial privado de alquiler.

La cotización de la libra esterlina perdió 16% en el último año y ha neutralizado la subida de la Bolsa en torno a 20% que se ha producido desde entonces. Esta devaluación ha encarecido el costo de la vida para los británicos, con una inflación de 2.6% en abril, frente al 0.5% registrada en junio de 2016, cuando se realizó el Brexit. El Banco de Inglaterra prevé que la inflación cierre en 2% este año pero, a en la dinámica de lo ocurrido hasta abril, todo apunta a que se rebasará con creces la previsión.

Theresa May aseguró por su parte que “un no acuerdo es mejor que un mal acuerdo para Reino Unido”. La Comisión Europea sin embargo, aseguró que en sus últimas previsiones macroeconómicas para toda Europa que el crecimiento de la economía británica se mostró bastante resistente en la segunda mitad del año 2016, pero que perderá su fuerza a lo largo de 2017 y 2018, por la baja en su consumo privado y la escalada de los precios por encima de los salarios.

 

 

 

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Texto Mario Vázquez

Foto: MCCLEAN DEGN , HOSPITALIYNET, KUADRIC, SIERRA BLANCA STATES, HISPANA INVERSIONES, CLIVENBTE, BUSSINESS WIRE, NKIA