La construcción de inmuebles es una actividad compleja, que no sólo depende de las capacidades técnicas de construcción, sino que requiere cuestiones de orden jurídico y es donde el notario juega un papel fundamental.

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Construir y vender inmuebles es una actividad compleja que no sólo depende de las capacidades técnicas en el aspecto de construcción: diseño, calidad de materiales, ubicación, marketing, entre otros, sino que también requiere cuestiones de orden jurídico en donde el notario juega un papel fundamental para evitar problemas que puedan detener o complicar el proceso y afectar las expectativas de negocio.

Desde luego, no existe un camino único y el notario, cual sastre, hará un traje a la medida del usuario de servicios; atendiendo al tamaño del proyecto, las características del constructor (si es una empresa que ya construye habitualmente o bien alguien que ocasionalmente lo hace), las inversiones (si es con dinero del constructor o se están reuniendo varios capitales), y las características del proyecto (si es que se construye una casa única, un condominio, fraccionamiento, etc.). En este sentido, te presentamos cinco formas en las que un notario puede apoyarte en el momento en que decides adquirir, construir y vender inmuebles:

1. Antes de comprar

Es común que el entusiasmo de quien quiere adquirir un inmueble para construir, lo lleve a celebrar contratos privados y a otorgar anticipos importantes, dejando para después la revisión por un notario. Esto es un error que puede provocar fraudes, e incluso, perder el anticipo o tener consecuencias legales más severas. Por ello, es recomendable que desde el principio, el interesado en hacer alguna adquisición, acuda a un notario, quien será el profesional responsable de verificar documentos y datos, como las escrituras del vendedor, su inscripción en el Registro Público, que no existan gravámenes y si existen, prever la cancelación correspondiente, entre otros. 

Además, el notario obtendrá un certificado de libertad de gravámenes con el que se anotará un aviso preventivo que “blindará” al inmueble para los efectos de la operación (le da prelación sobre cualquier otra) y verificará que no existan adeudos fiscales (predial y agua) y que la zonificación del inmueble sea apropiada. Esto es, que tanto el uso de suelo, como las características que se darán a la construcción se ajusten a lo permitido para ese predio.

2. Financiamiento

Si se requiere de algún préstamo o inversión, el notario podrá consignar un crédito para financiar la adquisición y/o la construcción. En ocasiones, para garantizar el crédito es común que se recurra a hipotecar el inmueble. Esto genera que, al realizarse el condominio sobre el mismo, las unidades privativas resultantes (departamentos, casas, etc.) queden gravadas y más adelante, conforme avanza el proceso de venta, se vayan liberando. Si hay inversión de varias personas, entonces el notario podrá sugerir y consignar algún fideicomiso, la creación de una sociedad, o establecer con claridad las reglas para la coinversión, según las circunstancias.

3. Condominio

Una vez que se tiene el inmueble, hay proyecto y se tiene resuelta la parte económica, se da paso a la construcción, no obstante, para que se pueda ofrecer a los compradores la propiedad exclusiva de su casa o departamento, habrá que constituir un Régimen de Propiedad en Condominio. En este sentido, el papel del notario será revisar los documentos y características del proyecto, a fin de que sea posible hacerlo.

Conforme a nuestra ley, es posible constituir sobre construcciones terminadas, en proceso de construcción y aún en proyecto, pero de acuerdo a las circunstancias, el notario aconsejará cuál es la mejor opción. El condominio se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad y los constructores tramitarán cuentas individuales de predial, agua y servicios.

4. Venta individualizada

Concluido el proceso anterior, se puede vender cada unidad a los clientes del constructor, obteniendo cada uno su escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

5. Liberación de gravámenes

Cuando sea el caso, si hubo financiamiento que incluyó gravámenes, será importante cancelar las hipotecas o terminar los fideicomisos que hayan sido necesarios. Tomar en cuenta las recomendaciones anteriores, desde antes de iniciar un proceso de compra y construcción, brindará al constructor y a sus compradores la certeza jurídica de que sus operaciones se realizan en el marco de la ley y libres de cualquier fraude o situación que pudiera afectar su patrimonio o intereses comerciales. En un sentido práctico, se puede resumir esta situación mediante la ya conocida frase “Notaría abierta, juzgado cerrado”.

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Notario 180 de la Ciudad de México

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