Para que un contrato de compraventa exista, según nuestra legislación, debe haber una persona llamada Vendedor que transmita la propiedad de un bien y otra persona llamada Comprador que pague un precio cierto y en dinero. En este sentido, los objetos que se transmiten o intercambian en esta especie de contrato son: un bien, ya sea mueble o inmueble y dinero que constituye el precio del contrato.
Desde el Derecho Romano, el precio en el contrato de compraventa debe ser cierto, real, determinado, justo y en dinero, y éste debe ser pagado por el comprador.
Lo señalado al final del párrafo anterior, no implica que dicho pago no pueda provenir de recursos de un tercero. Existen múltiples supuestos en que el dinero objeto del contrato de compraventa de un inmueble puede provenir de otra persona (dinero ajeno al comprador).
Este tipo de casos son:
(i) La compraventa con crédito, en cuyo caso el dinero proviene usualmente de una institución de crédito o de un organismo público de vivienda, en la que dicha institución concede un préstamo precisamente para la adquisición del inmueble y que a su vez es garantizado con una hipoteca, conocido como crédito hipotecario.
(ii) La compraventa en la que un tercero paga el precio como pago de una deuda que tiene con el comprador. En esta situación existe compensación entre el tercero y el comprador, respecto de dicha deuda.
(iii) La compraventa en la que un tercero paga el precio, motivado por un ánimo de ayuda, regalo o donación (liberalidad) en favor del comprador. Un caso recurrente de este ejemplo es aquél en el que el cónyuge paga el precio y desea que el inmueble sea propiedad de su pareja, o el caso del padre que quiere que su hija o hijo adquiera un inmueble, pero el precio lo paga el propio padre. En un lenguaje coloquial, una persona solicita al notario que el inmueble que va a “comprar” lo “ponga a nombre” de una persona distinta.
Lo que hace que un supuesto sea distinto al otro, es precisamente la intención o finalidad que busca el tercero al hacer el pago del precio.
En cualquiera de los casos existe implícito un negocio subyacente al contrato de compraventa, pudiendo ser éste un contrato de crédito; la existencia de una deuda previa con un tercero ajeno; o un contrato de donación de dinero cuyo propósito es fondear al comprador beneficiado, para cumplir con su obligación de pagar el precio en el contrato de compraventa.
El Código Civil aplicable en la Ciudad de México establece en su artículo 2072 que el acreedor está obligado a aceptar el pago que efectúe un tercero. Adicionalmente y al no existir prohibición expresa en las disposiciones que regulan el contrato de compraventa, resulta perfectamente válido y civilmente posible que un tercero sea el que pague el precio del contrato.
La problemática ante un pago con recursos ajenos en operaciones inmobiliarias en las que dicho nexo causal no se formalizó o declaró debidamente, es que puede acarrear diversas consecuencias en los ámbitos administrativos, fiscales, civiles y penales.
Consecuencias administrativas, fiscales y penales
Desde la perspectiva administrativa-fiscal, a partir de la entrada en vigor de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (“LFPIORPI”), entre otras obligaciones, el notario debe acreditar e identificar la forma de pago del precio en operaciones traslativas de dominio sobre inmuebles.
El artículo 17, fracción XII, inciso A. subinciso a) de la “LFPIORPI”, señala que toda transmisión de propiedad de inmuebles, es objeto de regulación por dicha ley. A su vez, el artículo 32 de la “LFPIORPI” prohíbe pagar y recibir el precio, excediendo el uso de efectivo por cantidades superiores a 8025 UMAS (hoy $719,200.50), al día en que se realice el pago, restringiendo así el uso de efectivo. Por otro lado, el artículo 33 de la misma Ley, obliga al notario a identificar la forma en que se pague dicho precio, al exceder el monto mencionado, esto es, identificar el instrumento de pago y sus elementos esenciales, fecha, monto, número de cheque o transferencia electrónica, banco, beneficiarios, etcétera.
La falta de cumplimiento de la disposición anterior pueda hacer incurrir a los participantes en sanciones pecuniarias hasta la actualización de un delito. Por lo anterior, en aquellos casos en que el pago sea efectuado por un tercero, es necesario formalizar y, en su caso, darle fecha cierta al negocio subyacente o nexo causal que tiene dicho tercero al fondear al comprador, de tal manera que se pueda identificar perfectamente la relación existente entre el comprador y el tercero y así dejar acreditada la razón por la cual el pago proviene del patrimonio de un tercero.
Dicho lo anterior, resulta que lo ilícito no es comprar inmuebles con dinero ajeno, ello es perfectamente posible, lo que es ilícito es (i) la falta de verificación de la forma de pago por parte del notario cuando existe un nexo causal o negocio subyacente implícito en una compraventa con dinero proveniente de un tercero (contrato de crédito, existencia de deuda, donación de dinero, entre otros), (ii) el incumplimiento de las partes a los requisitos de forma y fecha cierta establecidos por nuestra legislación, y (iii) el declarar falsamente por parte del comprador ante notario, siendo un delito equiparado a la declaración con falsedad ante autoridad judicial con sanciones penales significativas (atendido a la legislación local).
El ejemplo más claro de la falta de cumplimiento del requisito de forma ante notario es la donación de bienes muebles (dinero), que como lo establece el artículo 2344 del Código Civil aplicable en la Ciudad de México, debe hacerse constar siempre en escritura pública ante notario cuando el monto de lo donado sea superior a $5,000.00.
Además, debemos recordar que existe la obligación a cargo del donatario/comprador de informar en su declaración anual el ingreso que obtuvo por dicha donación para que dicho ingreso se considere exento en los supuestos que establece la ley (donaciones entre ascendientes, descendientes y cónyuges).
Si bien no todos los negocios subyacentes deben constar en escritura pública ante notario, la mayoría sí lo requiere, lo que además les brinda el beneficio de tener una fecha cierta y tener seguridad jurídica en la transacción.
Dicho lo anterior, lo que se sugiere hacer cuando se esté en presencia de una compra con dinero ajeno (y no se trate de una compraventa con mutuo o crédito de instituciones financieras y organismos públicos de vivienda), es realizar una donación de dinero entre el tercero y el comprador o formalizar el contrato de crédito con el tercero, preferiblemente de manera previa a la celebración de la escritura de compraventa (para tener fecha cierta), o bien en el mismo instrumento pero como acto jurídico por separado. De esta manera, el comprador puede acreditar que en un primer momento ingresó el dinero a su patrimonio, y con éste pagó el precio del inmueble, cuidando en todo momento el aspecto fiscal de dichas operaciones.
Recordemos que, tratándose de donaciones de dinero entre cónyuges o entre ascendientes y descendientes, si éstas cumplen con los requisitos de forma y se declaran en la declaración anual que corresponda al ejercicio en que se reciben, entonces están exentas totalmente del Impuesto Sobre la Renta para quien las recibe. En cambio, si las mismas no se declaran, entonces las autoridades fiscales podrían considerarlas un ingreso omitido y en consecuencia se tendrían que acumular a los demás ingresos de los donatarios, razón por la cual, su otorgamiento ante notario es fundamental para tener el documento con que se acredite su otorgamiento.
Otra consecuencia fiscal es la determinación presuntiva de ingresos (Art. 59 Fr III Código Fiscal de la Federación) que tendrá lugar, respecto a los depósitos en la cuenta bancaria del contribuyente que no correspondan a registros de su contabilidad. Este sería el caso de los ingresos obtenidos cuya naturaleza no logre acreditarse, por ejemplo, aquellos obtenidos por donación o mutuo que no fueron declarados y comprobados como tales, a juicio de las autoridades fiscales.
Consecuencias civiles
Por lo que se refiere a las consecuencias civiles, podría ser ineficaz el acto si se probara su “simulación” absoluta o relativa, lo cual sucede cuando las partes declaran falsamente lo que en realidad no han convenido.
También podría tener lugar el enriquecimiento ilícito, es decir, que la persona que realmente pagó el precio demande del comprador el enriquecimiento ilícito del que se ha beneficiado a costa suya, toda vez que afrontó con su patrimonio un pasivo ajeno. Y este enriquecimiento ilícito, así como todas las demás consecuencias expuestas, son de lo más común en operaciones en las que las partes no fueron debidamente asesoradas por un notario.
Imaginemos el caso en el que la cónyuge paga parte del precio de su casa sin que la escritura “salga a su nombre” por no haber comprobado ingresos para el crédito hipotecario. ¿Qué pasará si se divorcian y estaban casados por separación de bienes?
En todo caso, la excónyuge podrá demandar el enriquecimiento ilícito del que ha sufrido y que pudo haber sido evitado mediante una asesoría correcta.
Adquirir un inmueble debe ser motivo de alegría para el comprador y por lo anterior, quiero insistir en que acudan con su notario previo a la adquisición y le hagan saber la procedencia o nexo causal de los recursos con los que se pagará el precio, a fin de que el notario brinde asesoría sobre la manera en que dicho nexo se formaliza, evitando sanciones irreparables y consecuencias indeseadas para las partes. ¡Acude con tu notario!
Notario 132 de la Ciudad de México
