Varios de los profesionales de la industria inmobiliaria esperaban que el 2022 sería el año en el que el mercado de oficinas se estabilizaría después de la pandemia, pero aún no se ha logrado. En cambio, una combinación de factores ha detenido el crecimiento en muchos mercados de oficinas en los Estados Unidos.
Un análisis con datos a octubre pasado, señala que a los aumentos en las tasas de interés y al trabajo desde casa que se convierte en la norma y la reducción de las huellas de oficinas, otros elementos se han unido para ver que las tasas de vacancia continúan aumentando.
En su último informe de la oficina nacional que incluye datos de octubre, CommercialEdge analizó la situación del mercado de oficinas. En todos menos tres de los 25 principales mercados de Estados Unidos aumentaron la tasas de vacancia, de acuerdo con una publicación de Point2.
La demanda de espacio de oficina físico continúa cayendo a medida que los horarios híbridos y de trabajo desde casa se vuelven cada vez más frecuentes. Como resultado, las empresas grandes y pequeñas han reducido sus espacios en el país. Esta falta de demanda ha hecho crecer la tasa de vacancia de oficinas nacionales en 150 puntos básicos respecto al 2021, alcanzando el 16.3% en octubre.
De hecho, las tasas de disponibilidad aumentaron en 22 de los 25 mercados estadounidenses más importantes. Portland y San Francisco fueron testigos de los aumentos más pronunciados año tras año, con tasas de vacancia que aumentaron en 400 y 390 puntos básicos, respectivamente. En contra de la tendencia, Boston, Charlotte y Washington DC fueron los únicos mercados entre los 25 principales que registraron una disminución en las tasas en los últimos 12 meses.
Baja de las tasas de cotización
Como era de esperar, el aumento de las tasas de vacancia da como resultado una disminución de las tasas de cotización, aunque las cifras no son tan devastadoras como podría pensarse. En los 50 principales mercados de oficinas de Estados Unidos, la tasa promedio de cotización equivalente de servicio completo se situó en 37.94 dólares en octubre, un 0.1% menos que hace un año.
Las ciudades con las caídas más pronunciadas en las tasas, naturalmente, cuentan con el mayor crecimiento en las tasas de cotización. Charlotte y Boston se encontraban entre los tres primeros, con aumentos interanuales del 15.9 y 12.2%, respectivamente. Junto con San Diego y Miami, fueron los únicos cuatro mercados que presenciaron un aumento de las tasas de cotización de dos dígitos en los últimos 12 meses.
Cambio hacia proyectos de mayor calidad
Si bien la construcción de oficinas ha logrado continuar durante los últimos 30 meses, las cifras están lejos de los niveles prepandemia. A nivel nacional, al cierre de octubre se encontraba en construcción el equivalente al 2.1% del stock actual de oficinas, alcanzando 135.5 millones de pies cuadrados. Si bien un 6.1% adicional se encuentra en las etapas de planificación, aún está por verse si comenzará a construirse.
El aumento de los costos de construcción y materiales, junto con los aumentos significativos en las tasas de interés y los problemas en la cadena de suministro, bien pueden detener los proyectos. Y con alrededor del 80% de estos en curso, que comenzaron después de abril de 2020, ha habido un cambio en el mercado, pues los desarrolladores apuntan a espacios de mayor calidad y una mayor expansión en los mercados de Sunbelt.
De hecho, 125.7 millones de pies cuadrados del total de 135.5 millones están representados por proyectos de clase A y A+. Mientras tanto, los mercados Sunbelt como Austin, Charlotte y Miami han registrado aumentos significativos en los desarrollos de oficinas. Por ejemplo, Charlotte ha visto cómo se inician proyectos que equivalen al 7.4% de su stock existente solo desde el comienzo de este año. En tanto, los proyectos en marcha en Austin apuntan a incrementar el stock local en un 8.1 por ciento.
