La copropiedad es la división del derecho de propiedad en el patrimonio de dos o más personas. Es una figura verdaderamente interesante dado que, lo que se divide en la copropiedad no es el bien, sino la propiedad que se ejerce sobre él.
Cuando dos personas son copropietarias, por partes iguales, de un terreno de mil metros cuadrados (m2), no significa que 500 m2 pertenezcan a una persona y que los restantes 500 m2 pertenezcan a la otra. Insisto: lo que se divide en la copropiedad es el derecho de propiedad, no la cosa misma. La copropiedad implica que las dos personas son codueñas de los mil m2 de terreno, de todas y cada una de las moléculas de esos mil m2 cuadrados de terreno, como lo explican los autores de Derecho.
Ahora bien, adquirir un inmueble en copropiedad puede resultar una idea atractiva en algunos casos. Principalmente porque permite repartir los costos de adquisición entre dos o más personas, pero también los beneficios respectivos. Piénsese en tres hermanos, Juan, Hugo y Saúl, que desean adquirir conjuntamente la propiedad de una casa de descanso, de manera que pueda ser utilizada por toda la familia. Los hermanos se repartirán entre sí los costos de adquisición y también la propiedad resultante.
Volviendo al ejemplo de los tres hermanos que adquirieron la propiedad de la casa de descanso: pueden convenir que Juan pueda utilizarla en su totalidad por una semana, y a la siguiente semana Hugo y a la siguiente Saúl. O bien, pueden convenir que los tres pueden usar la casa en todo momento, pactando qué cuarto o cuartos corresponderá utilizar a cada uno. La división de las cargas también puede ser objeto de regulación por parte de los copropietarios: puede un hermano hacerse cargo del mantenimiento un mes, y al mes siguiente otro hermano y así sucesivamente.
Si la copropiedad puede resultar tan provechosa, ¿por qué entonces habría que ser cautelosos con ella? A quienes estudiamos la carrera de Derecho nos enseñaron desde los primeros semestres un principio toral en este tema: la Ley “odia” a la copropiedad. ¿Por qué la odia? Porque desde hace cientos, si no es que miles de años, la copropiedad ha sido fuente de incontables conflictos interpersonales.
La idea de tres hermanos que comparten la propiedad de una casa de descanso es maravillosa, hasta que viene la primera pelea sobre a quién le corresponde utilizarla en las vacaciones de verano o en las decembrinas. O sobre si todos deben participar en la compostura de un calentador de agua, que se averió durante el tiempo en que sólo uno de los hermanos ocupaba la casa. En efecto, la Ley regula y tolera la copropiedad, pero no es una figura cuya utilización fomente.
La acción de división de cosa común parte del principio de que “nadie está obligado a permanecer en la copropiedad”. Si un codueño decide que no es su voluntad participar más en la copropiedad, tiene tres opciones: (i) si el bien admite cómoda división, es decir, si puede fraccionarse sin demérito de su sustancia, puede exigir que se divida y que se aplique a cada copropietario, de manera exclusiva, la porción que le corresponda, (ii) si el bien no admite cómoda división, puede convenir con los demás copropietarios que uno adquiera la porción de los otros o, (iii) si esto último no es posible, puede solicitarse – incluso judicialmente – que la propiedad completa sea vendida a un tercero y el precio se reparta entre los otrora copropietarios.
El derecho del tanto tiene por finalidad que la propiedad se consolide, es decir, que se concentre en el patrimonio de una sola persona, a medida que cada copropietario decida transmitir a un tercero su participación en ella. Obliga a cada copropietario que vaya a transmitir su parte alícuota, es decir, su porción de propiedad, a un tercero, a preferir a los otros copropietarios que deseen adquirirla, siempre que puedan dar “tanto” como el tercero.
Ser copropietario de un bien implica estar sujeto en todo momento a (i) que otro de los codueños ejerza la acción de división de cosa común o (ii) a tener que observar reglas para el ejercicio del derecho del tanto, si se desea transmitir a un tercero la parte alícuota de la que se es titular.
Algunos juristas opinan que los copropietarios pueden, desde un inicio, convenir entre ellos que no les sea aplicable la acción de división de cosa común y el derecho del tanto. Otros juristas consideran que ese pacto es ilegal, por contrariar una finalidad de orden público, consistente en la eventual extinción de la copropiedad.
Cualquiera que sea la postura que se adopte, es importante que quienes vayan a adquirir una participación en una copropiedad, conozcan a detalle las reglas y los riesgos inherentes a ello, para lo cual pueden acudir con un Notario si así lo desean.
*Notario 202 de la Ciudad de México.
