De acuerdo con el análisis del Reporte Industrial Solili del segundo trimestre de 2025 (2T25), el primer semestre del año ha presentado un periodo de ajuste para el mercado inmobiliario industrial en México, con una desaceleración en varios indicadores clave a pesar de la estabilidad en los precios de renta.

Entre las principales tendencias que se observan se encuentran la moderación en los inicios de nueva construcción, un incremento en la vacancia, principalmente en los mercados de la frontera norte del país, además de un nivel de arrendamiento que es el más bajo desde 2021, por lo que los desarrolladores se muestran más cautelosos, sobre todo en los mercados donde la demanda no lo justifica para evitar sobre oferta.

Balance del Primer Semestre

La primera mitad del año ha sido influenciada por un entorno económico y político global incierto, con tensiones geopolíticas e inflación fluctuante, lo que ha permeado en las decisiones de inversión en México. A pesar de la posición estratégica del país y su base manufacturera, los mercados inmobiliarios industriales reportaron cifras menos alentadoras en comparación con períodos anteriores.

Inventario: El inventario de los quince mercados industriales más importantes del país que sigue Solili creció un 6.7% anual, añadiendo casi 6.8 millones de m² de nueva oferta en los últimos doce meses. Monterrey lideró este crecimiento con más de 600 mil m² (35% del total nacional), seguido por la Ciudad de México con cerca de 200 mil m².

Vacancia: Se observó una clara tendencia alcista a nivel nacional. Al cierre del 2T 2025, el total de metros cuadrados vacantes alcanzó casi 4.3 millones de m², lo que representa un incremento de 1.6 millones de m² respecto al 2T 2024. La tasa de vacancia nacional cerró en 4%, un aumento significativo de 140 puntos base anualmente. Mercados como Mexicali, Reynosa, Ciudad Juárez, Tijuana y Monterrey superaron el 5% de vacancia. Guanajuato fue la única entidad con disminución en la vacancia.

Inversión inmobiliaria en México se mantiene estable y con enfoque industrial

Arrendamiento: Fue uno de los más bajos desde 2021, con un total de 937 mil m² arrendados en el 2T 2025, lo que significa una caída del -28% trimestral y del -37% anual.

Absorción Neta: Cerró el trimestre en 986 mil m². Monterrey (268 mil m²), Guadalajara (180 mil m²), Saltillo, Ciudad de México y Querétaro (cerca de 100 mil m² cada uno) fueron los principales contribuidores.

Construcción: La actividad de construcción disminuyó. En el 2T 2025, se iniciaron 51 nuevas naves industriales, sumando 945 mil m², con caídas reportadas en este indicador durante el último año. Los volúmenes de construcción a mitad de año sumaron 4.8 millones de m², una disminución de aproximadamente 700 mil m² en comparación con el periodo anterior y el 2T 2024. Los desarrolladores mostraron mayor cautela.

Precios de Renta: Se mantuvieron estables e incluso con ligeros incrementos. El precio promedio nacional de renta fue de $7.16 USD/m²/mes, un aumento de 36 centavos de dólar respecto al 2T 2024. La Ciudad de México registró los precios más altos ($9.47 USD/m²/mes), mientras que Guanajuato y San Luis Potosí tuvieron los más bajos ($5.00 a $5.50 USD/m²/mes). Este efecto se atribuye a la inflación en los materiales de construcción.

Principales tendencias de mercado identificadas del análisis:

La tendencia más clara es el alza en los metros cuadrados desocupados y en la tasa de vacancia, lo que refleja una disminución en la demanda de nuevos espacios industriales. Esto se debe a la incertidumbre económica global que ha llevado a empresas a posponer o reevaluar planes de expansión.

El análisis concluye que el mercado inmobiliario industrial mexicano atraviesa por un "periodo de ajuste", esto implica que los factores macroeconómicos y las dinámicas globales seguirán influyendo, y la capacidad de respuesta interna del país será crucial para superar los retos.