Estas situaciones a veces son desconocidas para la parte enajenante quien se entera de la problemática de su inmueble durante este proceso de escrituración, en el que el notario se allega de toda la documentación oficial necesaria y conveniente para el asunto que se le encomienda.
De esta manera, en la práctica, será el notario la persona capacitada para identificar si existe algún problema y de ser así, informar al enajenante y darle la solución adecuada y posible al asunto que se presenta.
No obstante, en este breve artículo trataré de explicar algunos de los casos más comunes y las posibles soluciones a los mismos para efectos de que el público lector de esta revista pueda entenderlos y medir la gravedad de unos u otros.
HIPOTECA QUE GRAVE EL INMUEBLE: En un artículo previo expliqué que la hipoteca es un derecho real sobre un inmueble que le confiere al titular del mismo, la garantía de un crédito que tiene a su favor con la prelación y preferencia que le confiere la fecha de inscripción del título de constitución de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad (en adelante RPP).
En caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor hipotecario tiene también la facultad de solicitar la enajenación del inmueble para que, con el producto de la venta del mismo, obtenga los recursos necesarios para satisfacer el crédito a su favor.
Ahora bien, este derecho real es accesorio, lo que significa que depende de la existencia y validez del crédito que garantiza por lo que, si el crédito se extingue por pago o por cualquier otra causa, la hipoteca se extingue.
Cuando se inicia el proceso de escrituración, el notario solicita al RPP un documento denominado “certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas único” (en adelante el certificado de gravámenes) el cual informa si el inmueble reporta o no gravámenes, entre los cuales puede reportarse que el inmueble está hipotecado.
Lo anterior puede deberse a distintas situaciones:
a) El crédito ya está pagado, pero por alguna causa se omitió solicitar la cancelación de la hipoteca en el RPP. En este caso la hipoteca quedó extinta pero el asiento registral la sigue reportando. La solución es que se otorgue la escritura donde el acreedor solicite la cancelación del asiento registral (de la hipoteca) y el notario la inscriba conjuntamente con el testimonio de la escritura que consigna el acto que le fue encomendado.
b) El crédito aún no está pagado y está vigente. En este caso, es necesario que se pague previamente por lo que sí puede convertirse en un verdadero obstáculo para llevar a cabo la operación ya que, aunque el inmueble cambie de dueño, el acreedor hipotecario sigue conservando sus facultades y puede eventualmente solicitar la enajenación del inmueble en perjuicio del nuevo comprador o adquirente. Una solución práctica es que parte del precio se destine al pago del crédito hipotecario y que el notario prepare la escritura de la constancia de pago y solicitud de cancelación del asiento registral.
c) El crédito no está pagado, pero ya no está vigente. Los créditos se extinguen por el transcurso del tiempo (prescripción negativa) si pasan a partir de su vencimiento, esto es por regla general, 10 años sin que se exija su cumplimiento, y al extinguirse el crédito se extingue la hipoteca.
Es importante recalcar para evitar cualquier confusión, que deben de transcurrir diez años después de que hubiere concluido el plazo pactado para el pago del crédito. Ahora bien, para que en RPP se pueda cancelar el asiento registral, se requiere de una constancia judicial en la que se reconozca que el crédito se extinguió por prescripción.
Dicha constancia puede ser difícil de obtener por lo que el Código Civil vigente en la CDMX, ofrece una solución de solicitar la cancelación del asiento registral cuando hayan transcurrido 10 años después del vencimiento del plazo del crédito garantizado si dicho plazo consta inscrito, en caso de no constar inscrito tal plazo, el tiempo transcurrido será de 20 años desde la fecha de la inscripción de la hipoteca.
Este es uno de los obstáculos que se pueden presentar durante el proceso de escrituración de un inmueble, razón por la que resulta muy importante asesorarse con un notario para identificar si existe alguna de estas situaciones y en su caso, darle la solución adecuada. No obstante, es importante tomar en cuenta también otro tipo de situaciones que pudieran surgir, mismas que se abordarán y explicarán en la siguiente entrega del autor.
* Notario 242 de la Ciudad de México
https://colegiodenotarios.org.mx
